나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3142 [1] 서울특별시 양천구 신월동 58-18 세진아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월5동 주민센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '다세대주택'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-07-31)<건축법>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호 구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-08-31)(2025.8.31. ~ 2026. 8.30. ),토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 '내부구조도', '사진용지'와 같이 제시외건물이 소재하며, 건축물현황도 등에 의하여 면적 사정하였고, 원가법(관찰감가법 병용)을 적용하여 감정평가 하였음. 경매 진행 및 입찰시 반드시 재확인 및 유의 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3142 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 58-18 세진아트빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 201,150,000원

토지 면적: 20.22㎡ (약 6.12평)

건물 면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로 추정)

건물 사용승인일: 2010년 11월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

해당 층: 4층 중 4층

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며 '신월5동 주민센터' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본 물건은 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일자 남양주시의 압류(갑13)로 보입니다.

모든 압류, 근저당, 임차권 등은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 을9 권리인 주택임차권(양효진, 보증금 198,000,000원)은 2023년 11월 24일자로 말소 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 부담이 없습니다.

임차인 양 은 2021년 11월 8일 전입, 2021년 10월 5일 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특별 매각 조건으로 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 상업 시설보다는 주거 시설이 밀집해 있습니다.

소규모 상권은 주변 지역 주민들을 대상으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

이는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '상대보호 구역'으로 지정되어 있어 강서양천교육청에 확인이 필요합니다.

* 편의시설: '신월5동 주민센터'가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교통: 차량 통행이 원활하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 구성되어 있어 대체로 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지도상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 대상 물건이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 이는 기회가 될 수도, 혹은 규제의 요인이 될 수도 있습니다.

* 다수의 토지 이용 제한: '가축사육제한구역', '건축허가·착공제한지역', '수평표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '토지 거래계약에 관한 허가구역' 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 허가 구역 지정은 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 약 1.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 공시된 임차인 외에 추가적인 임대 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 인수되는 보증금 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 건물이 오래되었고(2010년 사용승인), 면적이 작은 편이며, 다수의 토지 이용 제한과 정비구역 지정 등은 향후 활용 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

부동산 시장 상황과 향후 정비 사업 진행 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 201,150,000원입니다.

주변 유사 물건 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 50~55㎡ 내외의 다세대주택이 210,000,000원에서 329,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 28.64㎡로, 유사 면적의 시세는 평당 약 550만원에서 590만원 선으로 추정할 때, 대략 157,000,000원 ~ 167,000,000원 수준으로 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

감정가(201,150,000원)와 시장 추정가 사이에 차이가 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)의 채권액(198,000,000원) 또한 고려해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고 정비구역 지정 등 미래 가치를 감안하더라도, 보수적인 접근을 위해 시장 시세와 감정가, 채권액 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

현재 시점에서의 최적 입찰가는 약 185,000,000원 선으로 제안합니다.

* 면적 환산:

* 토지: 20.22㎡ (약 6.12평)

* 건물: 28.64㎡ (약 8.66평)

* 제시외 건물: 1.50㎡ (약 0.45평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.