나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3018 [1] 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제7층 제702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "구로디지털단지역(지하철2호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2017.08.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비하고 있는 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3(독산동 959-20, 959-21, 959-22) 공히 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 4(독산동 959-31) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3018 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제7층 제702호

건물명: 써니타운

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제7층 제702호

사용승인일: 2017년 8월 24일

1.3. 감정평가액

감정가: 269,000,000원

1.4. 토지 및 건물 면적

토지면적: 15.41㎡ (약 4.66평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 6월 9일자 이유림의 가압류 (갑12) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 5번 주택임차권, 갑구 12번 가압류, 갑구 13번 강제경매 등 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 을구 5번 주택임차권과 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황표 상에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021년 5월 11일

전입일자: 2025년 7월 24일

배당신고일자: 2025년 7월 24일

대항력: 없음 (임차인 현황표 기준)

특이사항: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 이 의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 없음' 표기가 있으나, 물건명세서의 상세 내용을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

가까운 거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 직장인 수요를 기반으로 한 임대차 시장 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 다양한 주택 유형과 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지역과 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 금천문화예술정보학교가 위치해 있습니다.

5.3. 기타

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

임차인 이 의 보증금 230,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 인수 비용을 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 공실 위험

인근의 풍부한 직장인 수요를 기반으로 공실 위험은 낮을 것으로 예상되나, 향후 시장 상황 변화 및 주변 신규 공급에 따라 공실 가능성이 존재합니다.

6.3. 기타

주변 지역에 대한 자체적인 혐오시설 조사 결과, 본건 물건지 즉시 인근에서는 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 현대적인 도시형생활주택으로, 서울 서남부의 주요 업무지구인 구로디지털단지역과 가까워 직주근접성이 우수합니다.

7층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 배당표 확인을 통해 잠재적 인수 금액을 산정하고 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

구로디지털단지역 인근의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

2017년식 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

넓은 면적(33㎡)의 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 가구의 선호도가 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주변 주택 시세는 대략 320,000,000원에서 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 269,000,000원입니다.

가장 큰 변수는 임차인 이 의 보증금 230,000,000원 인수 여부입니다. 물건명세서에는 매수인 인수 가능성이 명시되어 있으나, 임차인 현황표에는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 상반된 정보를 보입니다.

보증금 230,000,000원이 전액 인수된다고 보수적으로 가정할 경우, 총 인수 비용(입찰가 + 보증금)을 추정 시세인 320,000,000원 내외로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 70,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 산정해야 합니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다고 최종 확인될 경우, 입찰가는 감정가 또는 추정 시세 수준까지 높아질 수 있습니다.

이에 따라, 보증금 인수 가능성을 최우선 리스크로 고려한 예상 입찰가는 약 80,000,000원에서 100,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현장 조사 및 배당표 확인 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.