나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3093 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 "영등포중앙어린이공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "리저브오피스텔" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포시장역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건(사용승인일: 2018.07.06.)중 제7층 제705호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 리저브오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "리저브오피스텔" 동측으로 영등포로33길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3093 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제705호

2.3. 용도

오피스텔

2.4. 감정가

73,400,000원

2.5. 면적 정보

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지 지분: 5.067㎡ (약 1.53평)

건물면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

건물 지분: 6.885㎡ (약 2.08평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

2.7. 경매 구분

청산을 위한 형식적 경매

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 "영등포중앙어린이공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

3.2. 교통상황

본건이 속한 "리저브오피스텔" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포시장역(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

3.3. 도로 상태

본건이 속한 "리저브오피스텔" 동측으로 영등포로33길 소재함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

3.5. 주변 시설

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 영등포중앙어린이공원이 인접해 있습니다. 또한, 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 교통이 편리합니다.

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특정 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO [cite: provided text]

4.2. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 3번 조춘봉 지분 전부 이전청구권가등기(접수일자: 2019-01-21)가 말소기준권리로 파악됩니다.

4.3. 말소 예정 권리

접수일자 2019-01-21의 3번 조춘봉 지분 전부 이전청구권가등기는 말소됩니다.

접수일자 2026-01-14의 매매예약(3번 조춘봉 지분 임의경매) 또한 말소될 것으로 예상됩니다.

4.4. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

4.5. 임차인 현황

* 성명: 강 (강현주)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-08

* 확정일자: 2018-09-20

* 배당신고일자: 2026-03-02

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함.

4.6. 기타 권리사항

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 공유자 우선매수 신고 제한이 있습니다.

갑구 순위 4번 이전청구권가등기는 담보가등기임을 소명하는 자료가 제출되었습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 영등포동6가 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

영등포 중앙 어린이공원 인접은 주거 환경의 쾌적성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

영등포 중앙 어린이공원이 근처에 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'에 해당하나, 구체적인 학교와의 관계 및 영향은 서울남부교육지원청을 통해 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 명도 및 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다. [cite: provided text]

7.2. 공유자 우선매수신고 제한

공유자 우선매수 신고 시, 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 보증금 미납 시 차회기일부터 우선권이 제한됩니다. 이는 공유자 간의 관계 및 낙찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

강현주 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 170,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 물건 취득 비용을 증가시키는 주요 위험 요소입니다.

7.4. 형식적 경매 및 권리관계의 복잡성

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 다른 절차적 특성이 있을 수 있습니다. 또한, 등기부상 가등기 및 매매예약 등 복잡한 권리 관계가 있었으며, 비록 말소 대상이 될 것으로 보이나, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포라는 우수한 입지에 지하철 5호선 영등포시장역 역세권이라는 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물의 지분으로, 잠재적 가치가 있는 물건입니다.

하지만 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 제한, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 170,000,000원은 감정가 73,400,000원을 크게 상회하므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자의 인수 부담이 매우 커집니다. 따라서 본건은 권리관계에 대한 면밀한 분석과 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 서울 영등포 중심부라는 탁월한 입지 조건.

* 지하철 5호선 영등포시장역 도보 거리의 높은 대중교통 접근성.

* 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리한 생활 환경.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)의 지분 소유 기회.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔(전용면적 13.77㎡)의 실거래가는 2024년 9월 13,526만원 ~ 13,922만원, 2026년 2월 14,460만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 할 때, 본 건과 같이 약 절반의 지분(건물 약 6.885㎡, 토지 약 5.067㎡)의 시장 가치는 대략 6,700만원에서 7,200만원 사이로 추정됩니다.

10.2. 감정가 및 인수 위험 평가

본 건의 감정가는 73,400,000원입니다. 이는 추정되는 지분 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 임차인 강현주 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못하면, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

현재 감정가 7,340만원으로는 임차인의 보증금 17,000만원 전액을 변제하기에 현저히 부족할 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자는 보증금 인수 부담으로 인해 약 9,660만원 (170,000,000원 - 73,400,000원) 정도의 추가적인 채무를 떠안게 될 수 있습니다.

이 경우, 낙찰가의 총 실질 취득 비용은 입찰가 7,340만원 + 인수 부담 9,660만원 = 170,000,000원 에 달하게 됩니다. 이는 전체 오피스텔의 시장가(약 13,500만원 ~ 14,500만원)를 초과하는 금액으로, 본 건 지분에 대한 과도한 투자로 이어질 위험이 매우 높습니다.

10.3. 예상 입찰가 제언

상기 분석을 종합할 때, 감정가 7,340만원으로 입찰하는 것은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려할 때 매우 신중해야 합니다. 임차인 보증금 전액 인수 시, 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서, 권리관계와 인수 부담을 철저히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 보증금 인수 위험을 최소화하면서 수익을 추구한다면, 감정가 이하로, 보수적으로는 5,000만원 ~ 6,000만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 인수 위험을 감수한 가격이며, 실제 경매 진행 상황 및 배당 결과에 따라 최종 인수 금액은 달라질 수 있습니다. 낙찰을 목표로 한다면, 임차인과의 협상 여부 및 배당 현황에 대한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.