나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579927 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 12층 1212호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(도시형생활주택 등) 및 상업시설 등이 밀집하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 부평시장역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 중 제12층 제1212호로서,
(사용승인일자 : 2012.11.30)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 제1,2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 38m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택
- 특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경579927 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 12층 1212호

용도: 도시형생활주택

건물명: 부평타워큐아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브) 지붕 15층 중 제12층 제1212호

사용승인일자: 2012년 11월 30일

외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

창호: 샤시창호 등

설비내역: 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등 구비

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 제1,2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 38m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택(도시형생활주택 등) 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 인천1호선 부평시장역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 6일 접수된 인천세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 4월 4일, 확정일자는 2022년 3월 14일입니다.

해당 임차인은 등기부상 을1순위 주택임차권으로 등재되어 있으나, 현재 '말소' 예정이며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 해당 임차인은 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

단, 권리분석 시 '대항력있는임차인'이라는 문구가 특수물건정보에 기재되어 있어, 실제 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권이전, 임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 공동주택 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 대중교통 접근성

인천1호선 부평시장역이 인근에 위치하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인천부원초등학교가 인접해 있어 교육환경이 양호한 편입니다.

주변에 상업시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

각종 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.3. 건물 내 편의시설

본건이 속한 부평타워큐아파트는 15층 건물로, 승강기 및 기본적인 난방, 위생 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 토지 별도등기

물건명세서상 '대지권 목적인 토지에 별도등기(금지사항 부기등기) 있음'이라는 기재가 확인됩니다. 이는 대지권과 관련하여 추가적인 권리관계나 제한사항이 존재할 수 있음을 의미하며, 명확한 확인 및 법률 자문이 필수적입니다. 본 사항은 투자 결정에 있어 매우 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 특별매각조건

본 경매 물건은 특별매각조건으로, 매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2 (20%)로 책정되어 있습니다. 이는 일반 경매보다 높은 초기 자금 부담을 요구하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 (확인 필요)

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특수물건 정보에는 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 명시되어 있습니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이지만, 명확한 확인 없이 입찰을 진행할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 도시형생활주택 용도

해당 물건은 도시형생활주택으로, 일반 아파트와는 다른 규제나 관리 방식이 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 12층 1212호는 부평시장역 역세권에 위치하며, 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2012년에 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계상 임차인은 매각으로 소멸될 예정이나, 대지권 토지에 대한 별도등기(금지사항 부기등기)는 향후 큰 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 또한, 높은 매수보증금 비율은 초기 자금 부담을 가중시키는 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천1호선 부평시장역 도보 접근 가능한 거리로, 교통 편의성이 높습니다.

8.2. 도심 상권

주변 상업시설 발달로 인한 편리한 생활 인프라와 지역 상권의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 비교적 신축 건물

2012년 준공 건물로, 노후도가 심하지 않아 즉시 활용 가능성이 있습니다.

8.4. 합리적인 감정가

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다고 판단됩니다. (단, 대지권 리스크 감안 필요)

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 118,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보들을 종합적으로 고려하되, 대지권 토지에 대한 별도등기(금지사항 부기등기)의 위험성과 특별매각조건(매수보증금 20%)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 관련 문제는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보입니다.

현재 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월 1일/2일)를 보면, 유사 면적이나 위치의 건물 가격대는 다양하게 형성되어 있으나, 본 건물의 전용면적(23.31㎡)과 감정가를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

대지권 토지의 별도등기(금지사항 부기등기)는 매우 중요한 리스크이며, 이는 시세보다 낮은 금액으로 입찰을 결정하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.