나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584394 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 "숭의역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 7층 704호으로서,


외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 하이섀시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 공부상 에이동이나, 건물외벽 표기 상 101동으로 되어있으니, 경매진행시 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경584394 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.29㎡ (약 2.81평)

토지 지분: 9.29㎡ (약 2.81평)

건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

건물 지분: 49.70㎡ (약 15.03평)

*참고: 본 물건은 집합건물로, 건물면적은 전용면적에 해당합니다. 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 한마음아파트 A동 (공부상 에이동, 건물외벽 표기 101동으로 되어 있음)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내

해당 층: 7층

해당 호수: 704호

준공일: 2017년 1월 23일 (사용승인일 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 지하철 1호선 숭의역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 숭의역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과 종합)

* 교통: 숭의역 (지하철 1호선), 인근 버스정류장 다수 (약 10개 노선 운행)

* 상업시설: 숭의동 일대 로컬 상권 형성, 홈플러스, 이마트 등 대형 마트 차량 이용 시 접근 가능

* 교육시설: 인천숭의초등학교, 인천남중학교, 도화기계공업고등학교 등 다수 근접

* 기타: 인하대학교 병원, 각종 관공서, 공원 등이 인근에 위치

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역 (2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구 (2022-10-11)

* 기타: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2024년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-28

* 대항력: 있음 (임차인 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 보증금액은 220,000,000원입니다.)

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 최저매각가격(204,000,000원)을 초과하므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (박경훈)

* 주택임차권 (김규리, 보증금 220,000,000원) - 인수됨

* 강제경매 (주택도시보증공사, 232,028,006원) - 말소기준권리

* 총 채권액 (등기부상 확인된 채권액): 220,000,000원 (임차권) + 232,028,006원 (강제경매) = 452,028,006원

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 인근에 숭의역과 다양한 편의시설 및 교육시설이 위치하여 주거 생활 편의성이 높습니다. 또한, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 아파트

* 주변 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서, 각종 상업시설 이용 용이

* 주변 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 인접하여 자녀 교육 환경 우수

* 기타: 숭의역을 통한 교통 편리, 지역 상권 발달

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 약 2.2억원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 최저매각가격(2.04억)을 초과하므로, 매수인은 상당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰 또는 취소되어 다시 매각되는 물건으로, 특별한 사정(예: 권리관계 문제, 임차인 문제 등)이 있었을 가능성이 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 매수인의 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기 불일치: 공부상 '에이동'이나, 건물 외벽에는 '101동'으로 표기되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. (실제 조사 시 확인 필요)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 등 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 교육시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(2.2억원)이 최저매각가격(2.04억원)을 초과하여 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 비율은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 주변 편의시설 및 교육시설 풍부로 주거 가치 높음

* 인천 도시재생 사업 등 지역 개발 호재 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 최우선적으로 고려해야 합니다. 감정가는 204,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 220,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 따라서, 매수인이 실제 부담해야 할 금액은 최소 220,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

시장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 인수해야 할 보증금(220,000,000원)과 명도 비용, 추가적인 수리 비용, 법적 절차 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 경우, 인수 보증금(220,000,000원)을 고려할 때, 감정가(204,000,000원) 이하의 입찰은 실질적인 손실을 초래할 수 있습니다. 투자 수익성을 확보하기 위해서는 해당 금액 이상, 더 나아가 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 할 것입니다. (정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.