나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502986 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재‘주안역’남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 주안역, 인천지하철 2호선 주안역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제11층 제1106호로서,
외벽 : 석재 및 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.
사용승인일 : 2012.9.14

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>
중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경502986 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 220-1 명주아르디에 11층 1106호

* 건물명: 명주아르디에

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2012년 9월 14일

* 층수: 지상 11층 (총 15층)

1.2. 면적 및 토지 정보

* 토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

* 토지지분: 5.461㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 25.76㎡ (약 7.79평)

* 건물지분: 25.76㎡ (약 7.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

* 감정가: 88,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘주안역’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 인천지하철 2호선 주안역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

3.2. 권리 관계

* 본건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일에 접수된 광명세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 채권자 주택도시보증공사에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 85,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 85,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 10일

* 확정일자: 2021년 8월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서에 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 권리관계가 정리될 것으로 보입니다. '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점과 'HUG 인수조건 변경'은 특이사항으로, 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 권리 분석 요약

* 본건은 채권자인 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주안역 인근의 준주거 및 상업시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주안동 지역은 재개발 및 도시개발 사업이 활발히 진행 중이며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주안역을 중심으로 교통망이 잘 갖추어져 있어 유동인구가 풍부한 상권입니다.

* 주변에 산업폐기물 등 환경문제에 대한 이슈가 간혹 제기되었으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천지하철 2호선 주안역 및 1호선 주안역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 주안동 일대에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 인천사랑병원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: '임차인 현황'에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'으로 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 물건명세서 상 임차권 등기가 존재하나 말소 동의 확약서 제출로 정리될 가능성이 높습니다.

* 도시형생활주택: 도시형생활주택의 경우 일반 아파트와는 다른 특성이 있을 수 있으며, 매수 전 관련 법규 및 시장 상황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 가격 discrepancy: 감정평가액(88,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 평당가 기준으로 다소 높은 것으로 판단됩니다. 이는 시장 변동 또는 평가 시점의 차이일 수 있으므로, 낙찰 후 추가적인 시세 조사 및 활용 계획 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 도시형생활주택으로, 주안역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2012년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 주위 상권 및 주거 환경이 잘 발달되어 있습니다.

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였으며, 임차인 관련 복잡한 권리관계가 존재하나 '대항력 없음' 및 '말소 동의 확약서' 제출로 인해 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용은 반드시 확인해야 합니다.

* 감정평가액은 8,800만원이나, 주변 시세 분석 결과 평당가 기준으로 격차가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역(1호선, 인천2호선)을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변에 업무시설, 근린생활시설, 병원, 마트 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 개발 호재: 주안동 일대 재개발 및 도시개발 사업이 활발히 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 도시형생활주택의 소형 평형: 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주거 수요에 적합한 평형입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 88,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물 연식(2012년)의 화인에이스빌(44.77㎡)이 122,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 2,725,059원/㎡ 입니다.

* 이를 본건의 전용면적 25.76㎡에 적용하면 약 70,279,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다른 비교 대상인 세명쉐르빌(2001년식, 43.33㎡)은 8,200만원, 대일빌라(1993년식, 44.4㎡)는 9,000만원에 거래되었습니다.

* 상기 비교 사례들을 종합적으로 고려할 때, 감정평가액(88,000,000원) 대비 시장 가격이 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 및 특이사항 고려: HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 복잡한 사항을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 감정평가액(88,000,000원)과 시세 분석 결과(약 70,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 특히, 감정가가 시장가보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 80% 수준인 약 70,000,000원 근처에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 참고: 최근 등록된 빌라 매물들의 가격대가 1.3억 ~ 2.1억 등으로 다양하게 나타나고 있으나, 이는 면적과 건물의 상태에 따라 차이가 클 수 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로, 빌라와는 다른 시장 특성을 가질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.