나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502924 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역(지하철 수인분당선)' 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '숭의역(지하철 수인분당선)'이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1101호로서,
(사용승인일: 2017.01.23)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 업무시설 및 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천
광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

본건 외벽 '한마음아파트 101'로 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경502924 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 11층1101호

* 물건종별: 아파트

* 건물명: 한마음아파트 A동

* 전유부분: 11층 1101호

* 사용승인일: 2017년 01월 23일

* 감정평가액: 191,000,000원

* 토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

* 토지 지분: 9.31㎡ (약 2.82평)

* 건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평) (전용면적)

* 건물 지분: 49.8㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 지하철 수인분당선 '숭의역' 북동측 인근에 소재합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경502924)으로, 접수일자는 2025년 01월 14일입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김준영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 22일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2024년 01월 24일

* 대항력: 없음 (본건 임차인 현황 기준)

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박경훈 (접수일자: 2017-02-06)

* 주택임차권: 김준영 (보증금 220,000,000원, 전입 2021-12-22, 확정 2021-11-26, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 230,340,334원, 말소기준권리)

* 물건명세서 참고사항:

을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리분석 종합:

본건은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인과 관련하여 말소 동의 확약서를 제출함에 따라, 해당 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력 있는 임차인'으로 언급된 부분이 있어, 등기부상 '말소' 처리 및 '대항력 없음' 명시에도 불구하고 최종적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 숭의역 역세권에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 추가적인 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

* 초기 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 숭의역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역적인 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 숭의역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: (제공된 정보 부족, 주변 학군 조사 필요)

* 의료시설: (제공된 정보 부족, 숭의역 주변 병의원 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 불일치 정보: '대항력 있음' 언급과 달리 등기부 및 임차인 현황상 '대항력 없음' 및 '말소'로 기재되어 있으나, 최종 확인 절차가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이면서 임차인 관련 사항에도 관여하는 복잡한 권리 관계가 있음을 시사하며, 세부적인 인수 조건 변경 사유 및 절차에 대한 이해가 요구됩니다.

* 건물 외벽 표기 오류: 본건 외벽에 '한마음아파트 101'로 표기되어 있으나, 건축물대장상 명칭은 '한마음아파트 A동'으로 상이하여 현장 방문 시 혼동을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 숭의역을 중심으로 한 역세권의 장점과 상업 및 업무시설이 발달한 지역적 이점을 가지고 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물이므로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계에서 임차인의 존재가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 정보 간의 일부 불일치 사항이 있어 이에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역(수인분당선) 초역세권 입지

* 2017년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 기대

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 생활 편의성 우수

* HUG의 말소 동의로 권리 관계 명확화 예상 (보증금 인수 부담 없음)

* 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 0원 (HUG 말소 동의 확약서 제출 근거)

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 투자 포인트 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 권리 관계의 최종 확인 및 물건의 현장 상태를 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 건과 유사한 조건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석을 통해 합리적인 입찰가를 설정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.