나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13274 [10] 경기도 수원시 팔달구 우만동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재‘우만2동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 구분건물 14세대로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호외 13개호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 및 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2023타경13274 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11 4층 402호

건물명: ECO HYGGE-1

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 184,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2019년

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각

1.4. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ‘우만2동 행정복지센터’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당): 신한은행, 2020-02-11, 채권최고액 1,620,000,000원. 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1 (소유권보존): 양민아, 2020-02-11

* 을1 (근저당): 신한은행, 2020-02-11, 1,620,000,000원 (말소기준권리)

* 을2 (주택임차권): 유증선, 2024-02-22, 135,000,000원. (전입일자 2021-11-05, 확정일자 2021-11-05. 본 건은 대항력 없음. 말소 예정)

* 갑2 (임의경매): 신한은행, 2023-12-20, 1,413,379,725원. (본 경매 사건)

* 갑3 (가압류): 주택도시보증공사, 2024-02-08, 2,020,000,000원. (말소 예정)

총 등기부채권액: 3,775,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 유 (주택도시보증공사(양도인:유증선))

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-11-05

대항력: 없음

배당신고일자: (정보 없음)

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 임차인 유 가 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

주거지대 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 행정복지센터: 우만2동 행정복지센터 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

검색 결과, 해당 물건지(경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11) 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 우만1동 지역의 경우 쓰레기 무단 투기 관련 개선 노력이 있었던 것으로 보아, 지역 전반의 청결 유지에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 점유자 관련 불확실성: 감정평가서 요약에 따르면, 점유자의 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문 등을 참고하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태나 이용 현황이 평가와 다를 수 있으므로, 경매 진행 및 입찰 시 유의해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 37억 7천 5백만원에 달하므로, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재매각 물건: 재매각 절차가 진행되는 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었던 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높으므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속합니다. 2019년 신축 건물로 비교적 연식이 짧고 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 점유자 파악의 어려움, 높은 채무 총액, 재매각 및 특별 매각 조건 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 및 도심 인접성: 우만동 지역은 수원 도심과 가깝고 교통이 편리하여 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 리모델링 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적으로, 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례(2025년 12월)를 고려할 때, 해당 물건의 감정가 184,000,000원(약 614만원/㎡)은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 점유 관계의 불확실성과 재매각 이력 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 분석을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 임장 활동, 법원 기일 변경 및 유찰 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.