나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13274 [3] 경기도 수원시 팔달구 우만동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재‘우만2동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 구분건물 14세대로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호외 13개호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 및 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2023타경13274 (3) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11 2층 203호이며, 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

감정가는 183,000,000원입니다.

토지 면적은 21.32㎡(약 6.45평)이며, 건물 면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 재매각으로 분류됩니다.

매수 신청 시 주의사항으로, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ‘우만2동 행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다.

등기부등본 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 양민아 (2020-02-11)

* 근저당: 신한은행 (1,620,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 배상원 (140,000,000원, 2020-02-24 확정, 2023-01-30 전입, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (1,413,379,725원, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2,020,000,000원, 말소)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 임차인은 배상원 씨로 보증금 140,000,000원에 차임은 0원이며, 전입일자는 2023년 1월 30일, 확정일자는 2020년 2월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

등기부채권 총액은 약 3,780,000,000원으로 높으나, 이는 모두 말소될 권리들입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2022년에 건축된 49.67㎡(약 15.03평)의 다세대주택이 2025년 12월 375,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 24,950,000원/평에 해당합니다.

본건의 전용면적(29.98㎡, 약 9.07평)을 기준으로 현재 시세(2025년 12월 데이터 기준)를 적용하면, 약 226,450,000원(9.07평 * 24,950,000원/평)의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(ECO HYGGE-1)은 2020년 1월 사용승인된 5층 건물로, 총 14세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 ‘우만2동 행정복지센터’ 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

주변에 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

건물 자체적으로는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 공동현관 보안 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 최초 경매 절차에서 유찰되었거나 특별한 사정이 있었을 가능성이 있습니다.

감정평가서상 점유자의 폐문부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였으며, 실제 상황과 상이할 수 있다는 점을 명시하고 있어 내부 상태에 대한 정확한 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

높은 등기부채권 총액(약 37.8억원)은 과거 채권 관계가 복잡했음을 시사하며, 비록 말소될 권리들이지만 이는 물건의 과거 이력을 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 투자 구조상 추가적인 복잡성이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다.

비록 재매각 물건이며 점유자 파악에 어려움이 있었던 정황이 있으나, 말소 기준 권리 외 모든 권리가 소멸되는 권리 낙찰 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 최신 건축물의 소형 주택이라는 점에서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 재매각 이력과 점유자 관련 불확실성은 입찰 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축(2020년 준공) 건물로 내외부 상태 양호 기대

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 중심의 임대 수요 예상

* 주변 시세 대비 감정가 메리트 가능성

* 말소되는 권리로서 권리 분석상 안전성 확보

1.8. 예상 입찰가

제공된 2025년 12월 기준 주변 시세 자료(49.67㎡ 다세대, 375,000,000원 거래)를 바탕으로 평당 약 24,950,000원의 시세를 적용할 경우, 본건(29.98㎡, 약 9.07평)의 시장 가치는 약 226,450,000원으로 추산됩니다.

감정가는 183,000,000원으로, 현재 시장 가치와 다소 차이가 있습니다.

본건은 재매각 물건이므로 최초 경매 최저가인 감정가 이상으로 입찰가가 결정될 가능성이 높습니다.

따라서, 현 시세 및 재매각 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하되, 시장 가치에 기반한 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 약 210,000,000원으로 제시하며, 입찰 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

본건은 전용면적 29.98㎡ (약 9.07평)이며, 분양면적 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.