나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13274 [5] 경기도 수원시 팔달구 우만동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재‘우만2동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 구분건물 14세대로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호외 13개호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 및 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13274 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11, 3층 301호

건물명: ECO HYGGE-1

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평) (토지 지분)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 5층 건물 (총 14세대)

층수: 3층 301호

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ‘우만2동 행정복지센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형 생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 11일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)

소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (을1)

* 주택도시보증공사 주택임차권 (을2, 2024년 3월 11일 말소, 전입 2020-03-06, 확정 2020-02-18)

* 신한은행 임의경매개시결정 (갑2, 2023년 12월 20일 접수)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑3, 2024년 2월 8일 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨. 인수할 권리는 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(길 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인:박 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

확정일자: 2020-02-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 약 3,780,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각에 해당함.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 속하며, 인근 행정복지센터 및 주거단지, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 상권이 발달한 지역이라기보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 대중교통(버스) 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호함.

주변 시설: 우만2동 행정복지센터 인근에 위치함.

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있음.

이용 상태: 현재 도시형 생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 및 유동화 물건: 이전 경매에서 낙찰되지 않았거나, 절차상 특수성이 있을 수 있으므로 유의해야 함.

점유자 미확인: 감정평가서상 점유자의 폐문부재로 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵다고 명시되어 있어, 명도 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 경매 진행 배경을 이해할 필요가 있음.

시세 대비 감정가 검토: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가의 적정성을 면밀히 분석할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 2019년 준공된 도시형 생활주택(다세대주택)임. 입지적으로는 주거 지역에 속하며 교통 접근성은 양호함. 권리관계는 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 시 인수 부담은 없음. 다만, 재매각, 유동화 물건이라는 특수성과 함께, 점유자의 내부 상태 파악이 어려운 점은 주요 고려사항임. 채권 총액이 높은 점과 최근 매매 시세와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 함.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 준공)임.

권리 인수 부담이 없어 명확한 권리관계를 가지고 있음.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2022년 준공된 49.67㎡(약 15평) 다세대 주택이 3.75억원에 거래된 사례가 있으며, 이를 기준으로 평당 약 755만원의 시세를 추정할 수 있음. 본건의 건물 면적 29.09㎡(약 8.8평)에 이 단가를 적용 시 약 2.19억원 내외로 시세가 형성될 것으로 예상됨. 감정가는 1.79억원으로, 시세 대비 낮을 가능성이 있음.

임차인 보증금 인수액이 0원이고 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가 이상에서 시세 수준까지 고려한 입찰이 가능함.

다만, 재매각, 유동화 물건, 점유자 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

매수신청 보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 35,800,000원이 요구됨.

예상 입찰가 범위: 1.85억원 ~ 2.05억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.