나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13274 [2] 경기도 수원시 팔달구 우만동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재‘우만2동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 구분건물 14세대로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호외 13개호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 및 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경13274 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11, 2층 202호

* 건물구분: 도시형생활주택 (ECO HYGGE-1)

* 감정가: 183,000,000 원

* 토지면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2020년

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11, ‘우만2동 행정복지센터’ 남서측 인근

* 주변환경: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 주거지대

* 토지: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지, 북측 약 6m 포장도로 접합

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 02월 11일 접수, 신한은행 근저당 (1,620,000,000원)

* 낙찰 후 소멸 권리:

* 을1: 신한은행 근저당 (말소기준)

* 을2: 주택임차권 (박 외, 보증금 135,000,000원, 2022년 01월 17일 확정, 2022년 02월 17일 전입, 대항력 없음)

* 갑2: 신한은행 임의경매 (1,413,379,725원)

* 갑3: 주택도시보증공사 가압류 (2,020,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 총 채권액: 3,775,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 17일

* 확정일자: 2022년 01월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 말소 대상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 행정복지센터 인근으로 기본적인 행정 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 소규모 상업 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 우만2동 행정복지센터가 근처에 있으며, 주변 상가 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: (추가 조사 필요)

* 의료시설: (추가 조사 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 최초 입찰에서 유찰되거나 계약이 불발된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 추가적인 권리 관계 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 점유자 폐문부재: 내부 상태 확인이 어렵고, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 내용과 실제 현황의 차이 가능성: 현장 방문 시 내부 확인이 제한되어 평가서에 명시된 바와 같이 실제와 상이할 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 향후 건축 및 개발 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 권리 관계는 등기부상 말소 예정인 권리가 다수 있어 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 재매각, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 요소를 가지고 있으며, 내부 현황 파악이 어려운 점은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 건물(2020년)로 비교적 신축에 속하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 재매각 물건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 수원시 개발 계획 및 우만동 지역의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 본건 면적(29.98㎡) 및 건축연도(2020년)를 고려할 때, 주변 실거래가격을 볼 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례(2022년 건축, 49.67㎡, 37,500만원)의 제곱미터당 단가(약 755만원/㎡)를 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 22,600만원 이상으로 추정됩니다.

* 이에 따라, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 200,000,000원 ~ 220,000,000원으로 판단됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 210,000,000원

* 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격(감정가)의 20%인 36,600,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.