나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13274 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재‘우만2동 행정복지센터’남서측 인근에 위치하는 구분건물 14세대로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호외 13개호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임,

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 및 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2023타경13274 (1) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 우만동 111-11, 2층 201호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 177,000,000원입니다.

토지 면적은 20.69㎡ (약 6.26평)이며, 건물 면적은 29.09㎡ (약 8.79평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 재매각 건이며, 주의사항으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20% 적용됩니다.

건축물명은 ECO HYGGE-1이며, 2019년 7월 1일 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, '우만2동 행정복지센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

물건지 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 11일 접수된 신한은행의 근저당 (을1)입니다.

등기부상 갑1 소유권보존(양민아) 외 을1 근저당(신한은행), 을2 주택임차권(임가연), 갑2 임의경매(신한은행), 갑3 가압류(주택도시보증공사) 권리가 존재합니다.

말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위 권리들(을2, 갑2, 갑3)은 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 등기부채권액은 3,780,000,000원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 임가연씨가 주택임차권으로 등기되어 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2023년 1월 6일, 확정일자는 2022년 12월 6일입니다.

등기부상 대항력은 없으며, 말소 예정 대상입니다.

주의: 임차인의 정확한 현황은 현장 확인이 필요합니다. (본건은 대항력 없음으로 분석됨)

1.3. 상권분석

건물은 2019년 준공된 'ECO HYGGE-1'이라는 명칭의 철근콘크리트구조 5층 건물로, 총 14세대가 거주 중입니다. 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

2025년 12월 3일에 거래된 49.67㎡ 규모의 '한성스위트홈'(2022년 준공)이 37,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(29.09㎡, 2019년 준공)의 감정가 177,000,000원 대비 주변 시세로 볼 때, 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로서 자체적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 소액 투자로 접근 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '우만2동 행정복지센터' 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 답사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각, 유동화 물건: 이전 매각에서 낙찰되지 않은 재매각 건이며, 채권이 유동화된 물건으로 절차상 특이사항이나 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 점유자 폐문 부재: 감정평가 당시 점유자와 연락이 되지 않아 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 평가와 상이할 수 있으므로 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높으므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 임차인 현황: 비록 대항력 없는 임차인으로 분석되나, 임대차 관계는 실제 명도를 진행하면서 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 2019년 준공된 도시형생활주택(원룸형)입니다.

주거지대로서 입지 조건은 무난하며, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으므로 법적 위험은 낮으나, 재매각, 폐문부재, 특별매각조건(보증금 20%) 등은 신중한 접근을 요구합니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정되나, 실제 현장 상태 확인이 필수적입니다.

철저한 사전 조사와 함께 신중하게 입찰에 참여할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 저평가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 배후 주거 단지가 풍부하여 원룸형 주택으로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 7천만원대로, 상대적으로 적은 자본으로 투자 접근이 가능합니다. (단, 보증금 20% 고려)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원이며, 최저매각가격은 감정가와 동일하다고 가정합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 35,400,000원이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 2022년 준공된 49.67㎡ 면적의 유사 건물이 37,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(29.09㎡, 2019년 준공)의 감정가 177,000,000원은 현재 시세를 고려할 때 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

재매각, 폐문 부재 등의 리스크와 함께, 낙찰 후 명도 과정, 임대화 성공 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 141,600,000원 ~ 159,300,000원

* 본 보고서에서는 보수적인 분석과 함께 투자 가치를 고려하여 155,000,000원 을 제안 입찰가로 제시합니다. (단, 실제 입찰가는 현장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.