나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52402 [1] 경기도 화성시 송산면 삼존리 397-1 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 삼존리 소재 ""삼존2리 마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 500m 이내에 버스정류장 등이 소재하나 제반 대중교통의 사정은 전반적으로 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2~3: 인근토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 삼각형 상업용 건부지임.
일련번호 3: 인근토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 현황도로임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등,
내벽: 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1 은 애견호텔 건물임. 한동안 출입이 없었던 것으로 출입문이 폐쇄되어 있음.
3. 목록 1 의 '공장 및 광업재단 저당법 제6조'에 의한 기계기구 목록의 확인을 위하여 집행관 원조를 받아 확인하였으나, 상기 기계기구는 현장에 존재하지 않아 소재불명으로 감정평가 제외함.
4. 목록 4 는 지분경매임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52402 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 삼존리 397-1 1동

용도: 근린시설 (애견호텔)

감정가: 1,168,242,900원

토지면적: 1115.00㎡ (약 337.29평)

토지지분: 1022.0956㎡ (약 309.15평)

건물면적: 687.84㎡ (약 208.07평)

건물지분: 687.84㎡ (약 208.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 1 은 애견호텔 건물로, 장기간 출입이 없어 출입문이 폐쇄되어 있습니다.

* 목록 1의 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구는 현장에 존재하지 않아 감정평가에서 제외되었습니다.

* 목록 4는 지분경매입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 송산면 삼존리 소재 "삼존2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입은 가능하나, 인근 500m 이내 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북서측으로 세로변 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 부동산 인근에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (중소기업은행, 2020-02-17 접수, 금1,140,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상, 말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 항목이 있으나 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 1,581,604,658원입니다. (토지 및 건물 합산)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 이는 실제 점유자 및 임대 조건 확인이 필요함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 분류되며, 현재는 애견호텔로 이용되었던 것으로 파악됩니다. 주변이 농경지, 임야, 주택, 공장이 혼재된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다. 다만, 현재는 공실 상태일 가능성이 있으며, 향후 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익이 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 농경지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 쾌적하다고 보기는 어려우나, 자연 친화적인 면모도 일부 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 가까운 거리에 마을회관이 있으며, 버스정류장이 소재하나 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 편의시설 및 생활 인프라에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 접근성: 차량을 통한 접근은 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 애견호텔로 사용되었던 건물이며, 출입문이 폐쇄된 상태로 장기간 관리 소홀이 추정됩니다. 내부 상태 및 수리 필요 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 기계기구 미존재: 감정평가 과정에서 기계기구의 소재 불명으로 평가 제외된 점은, 향후 건물 활용 시 관련 설비의 추가 확보 필요성을 시사할 수 있습니다.

* 지분경매: 본건 중 목록 4는 지분 경매로, 단독으로 소유권을 행사할 수 없으므로 다른 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 해당 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 과정이나 이후 권리관계에 대한 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 삼존리에 위치한 근린생활시설(애견호텔)로, 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 11억 6천 8백만원 수준이며, 토지와 건물 면적을 합산하면 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 인수되는 권리는 파악되지 않으나, 임대차 관계가 미상이고 건물 내부 상태에 대한 확인이 시급합니다. 특히 출입문 폐쇄, 기계기구 소재 불명, 지분경매 포함 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 자연녹지지역에 해당하며, 주변 환경은 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 총 1115.00㎡의 토지와 687.84㎡의 건물 면적은 향후 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 추후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가능성: 애견호텔 외에도 근린생활시설로서의 다양한 사업 전환 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 단순히 제공된 감정가만을 기준으로 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시장 동향 및 유사 물건의 최근 실거래가/경매 낙찰가 분석

* 건물의 정확한 내부 상태, 수리 필요 범위 및 예상 비용

* 애견호텔 외 다른 용도로의 전환 가능성 및 이에 따른 수익률 분석

* 지분 경매 부분을 포함한 최종적인 매입 비용 및 예상 가치 평가

따라서, 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 심층적인 현장 조사와 전문가의 추가 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.