나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51232 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 103동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '용인중앙시장역-에버라인' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등
이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(에버라인 용인중앙시장역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 남측 하향 완경사지를 자체 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, ""공동주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역임.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 이대원)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 103동 1층102호에 소재합니다.

* 주위환경: 대상 물건은 용인중앙시장역 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 에버라인 용인중앙시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51232)으로, 접수일자는 2025년 01월 10일입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (HUG) / 임차인 이대원:

* 보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2022년 04월 15일

* 확정일자: 2022년 03월 21일

* 배당신고일자: 2023년 12월 04일

* 비고: 주택도시보증공사(임차인 이대원)로부터 2026년 06월 09일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 대항력이 포기된 것으로 해석될 가능성이 높으며, 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다.

* 임차인 채효정:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 제공된 정보 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 확인된 사항으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 김량장동 일대는 주거 시설과 더불어 전통 시장(용인중앙시장) 및 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 용인중앙시장역을 중심으로 한 역세권으로 유동 인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 주거 및 근린생활시설 관련 개발이 가능합니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 에버라인 용인중앙시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 용인중앙시장을 비롯한 생활 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (상대보호구역 지정 확인)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 소화전, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 채효정: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 점은 주의해야 합니다. 다만, 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* HUG 관련 확약서: 임차인 이대원의 대항력 포기 확약이 제출되었으나, 최종적인 권리관계 해석은 법원 결정에 따릅니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 해당 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 용인시 처인구 전체가 자연보전권역으로 지정되어 있어 산업 시설 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 용인중앙시장역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 채효정 임차인의 보증금 및 차임 미상에 대한 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다양한 토지이용계획 상의 규제가 존재하지만, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 안정적인 투자 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 축에 속해 있어 하자 발생 가능성이 낮고, 관리비 등에서 유리할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 용인중앙시장역을 도보로 이용 가능하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 명확한 투자 포인트입니다.

* 지역 내 가치 상승 잠재력: 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 최근 유사 단지(해비치타운, 2021년식, 69.725㎡) 매매가: 295,000,000원

* 본건 건물 면적(41.65㎡) 대비 환산 시 예상 시세: 약 177,000,000원 ~ 210,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 시세 분석 및 경매 특성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.