나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52709 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며，
부근으로 아파트, 업무시설 및 상업시설, 오피스텔, 학교, 근린생활시설，관공서, 공원등이
소재 하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며，인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층-지상10층건 중 6층 602호로서，

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

업무시설(다락 구조의 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비，소방설비, 승강기설비，공동 현관 보안설비, 지하주차장시설등이 되어
있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진.출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합)

공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경52709 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 6층602호

* 건물명: 커낼파크

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 32.74㎡ (약 9.90평), 전용면적 36.88㎡ (약 11.16평)

* 감정가: 174,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 권리 관계 요약:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권이며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 주요 권리 분석:

* 을구 1번: 김영완 소유의 주택임차권(금액 186,950,000원)이 존재하며, 전입일자 2021년 5월 14일, 확정일자 2021년 4월 8일로 대항력이 있습니다. 본 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑 8번: 김영완 명의의 강제경매 개시 결정(사건번호 2025타경52709)으로 본 경매가 진행 중입니다.

* 갑 6번: 김영완 명의의 가압류(금액 186,950,000원)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 말소될 예정입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김영완 (성만 표시: 김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-04-08

* 대항력: 있음

* 인수 금액: 186,950,000원 (을구 1번 임차권 등기 기준)

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황:

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건축물대장 상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설입니다. 본 건물(커낼파크)은 총 191호로 구성되어 있습니다.

* 지역 지구단위계획:

본 물건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비:

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 5층-지상 10층 건물 중 6층 602호입니다. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 공동 현관 보안 설비, 지하 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설:

"금곡동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 아파트, 업무/상업시설, 오피스텔, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 주변에 소재하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

본건에는 대항력 있는 임차인 김영완 씨가 있으며, 그의 주택임차권(을구 1번)은 매수인에게 인수됩니다. 이 임차권의 권리금액은 186,950,000원입니다.

* 선순위 임차권의 잔액 인수 가능성:

해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 본 건의 경우 임차인의 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차권 등기 자체에 186,950,000원이 설정되어 있어, 이 금액이 사실상의 인수 부담으로 작용할 가능성이 매우 높습니다. (주의: 임차인의 권리금액 186,950,000원은 배당으로 모두 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 그러나 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차권의 인수 부담입니다. 임차인 김영완 씨의 임차권은 186,950,000원의 가치를 가지며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이 금액은 감정가(174,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 180,000,000원)를 초과하는 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 물건의 강점:

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 다양한 수요층을 고려할 수 있습니다.

* 수원시 권선구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역입니다.

* 리스크 관리 방안:

본 물건의 핵심 리스크는 186,950,000원의 임차권 인수 부담입니다. 해당 금액을 고려했을 때, 일반적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 인수 후 예상되는 총 매수 비용이 실제 시장 가치를 초과할 가능성이 높으므로, 임차인과의 협상 여지 또는 특수 상황에 대한 면밀한 파악이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

최근 실거래가 최고가 180,000,000원 (전용면적 약 11.16평 기준) 및 감정가 174,000,000원을 시세 기준으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 매입 총 비용은 '입찰가 + 인수 임차권 금액(186,950,000원)'이 됩니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금(임차권 금액)'을 제외하고 산정해야 합니다. 즉, 시장 가치에서 인수해야 할 임차권 금액을 차감한 금액이 입찰가의 상한선이 됩니다.

시장 가치 (최고 실거래가 기준): 180,000,000원

인수 임차권 금액: 186,950,000원

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 임차권 금액

예상 입찰가 = 180,000,000원 - 186,950,000원 = -6,950,000원

* 결론:

위 산정 결과, 인수해야 할 임차권 금액이 최근 실거래가 및 감정가를 초과하므로, 합리적인 금액으로 입찰에 참여하기 어려운 상황입니다. 외부에서 입찰 시 예상되는 총 매입 비용이 시장 가치를 상회하게 됩니다. 따라서, 본 건에 대한 신규 입찰보다는 채권자(임차인 김영완)가 직접 낙찰받을 가능성이 높거나, 유찰될 가능성이 있습니다. 만약 입찰에 참여한다면, 인수되는 임차권 금액을 고려하여 총 지출 비용이 시장 가치를 넘지 않는 선에서 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 사실상, 본 건에 대한 신규 투자자의 합리적인 예상 입찰가는 존재하지 않는다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.