나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-229호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 광주지방법원 2024타경9394 (6) 사건과 관련된 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다. 본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (6)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-229호

* 총괄 건물명: 이노파크식스틴 지식산업센터 (JSON 정보 기반)

* 건물명: 게토333 지식산업센터 (표제부 JSON 정보 기반)

* 용도: 지식산업센터 (공장, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 126,000,000원

* 토지 면적: 62.79㎡ (약 19.0평)

* 토지 지분: 62.79㎡ (약 19.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 45.60㎡ (약 13.8평)

* 건물 지분: 45.6㎡ (약 13.8평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 천OOOOOOO (갑3, 천지농업협동조합)

* 특이사항: 공동 담보

* 특수 물건 정보: 공동 담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 신도시 내 업무시설과 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

간선 도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 용이하여 전반적인 도로 교통 사정은 양호한 편입니다. 본 물건의 토지는 중로에 접하고 있으며, 출입 도로 상태 역시 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 물건의 토지는 다음과 같은 도시계획 및 토지 이용 계획에 속합니다.

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역 (2015-03-27)

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류 (폭 20m-25m) (2015-03-27)

* 가축사육제한구역: 모든 가축 제한 구역 (빛가람동 1,500m 이내)

* 기타: 산업복합구역 (2021-09-15), 연구개발특구 (2020-08-28), 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-27

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수되는 권리)

집합건물 등기부상 모든 권리 관계는 다음과 같으며, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 천지농업협동조합, 접수일자 2023-04-18)

주요 등기 사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소: 갑2 (접수 2023-04-18)

* 근저당권 (을1, 을2, 을3): 모두 말소 예정

* 근저당권부채권 근질권 설정 (을2-1): 말소 예정

* 임의 경매 개시 결정 (갑3, 천지농업협동조합): 말소 예정

* 가압류 (갑4, 서울보증보험): 말소 예정

* 압류 (갑5, 나주세무서장; 갑6, 안산세무서장; 갑7, 나주시): 모두 말소 예정

3.3. 총 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 1,267,197,400원이나, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다. 경매 신청 채권자인 천지농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 이에 따라 을1, 을2, 을3, 을2-1, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등은 모두 매각으로 소멸됩니다. 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 혁신도시 내 신도시 지역으로, 한국전력본사를 비롯한 공공기관 및 업무 시설이 밀집해 있는 곳입니다. 신도시 조성 초기에는 활발한 개발이 예상되었으나, 현재는 지역 상권의 장기 침체가 지속되고 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 건물 내 공실 현황

본 물건이 속한 건물(게토333 지식산업센터, 1동) 내 대부분의 구분건물들이 현재 공실 상태인 것으로 확인되었습니다. 본 보고서에서 상세 분석 대상인 C-229호 역시 공실입니다. 이는 지역 상권 침체의 직접적인 영향으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 나동에 위치한 구분건물로, 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 2층에 소재합니다. 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내부 마감은 페인팅, 창호는 알루미늄샷시입니다. 건물에는 급배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설 (제공된 정보 기준)

본 물건은 한국전력본사 남서측 인근에 위치하며, 신도시 내 업무 및 주거 혼용 지역입니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 침체 및 공실 위험

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 지역 상권의 장기 침체로 인한 공실률 문제입니다. 현재 건물 내 대부분의 구분건물이 공실이며, 이는 향후 임대 수익 확보에 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다. 임대 내역이 미상인 점도 불확실성을 더합니다.

6.2. 기타

* 임대 내역 미상: 정확한 임대 조건이나 현황 파악이 어려워 추후 관리에 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 한국전력본사 인근의 신도시 지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편이며, 건물 구조 및 설비 또한 지식산업센터로서 적절합니다. 또한, 경매 절차를 통해 모든 권리 관계가 말소되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다. 그러나 지역 상권의 장기적인 침체와 그로 인한 높은 공실률은 본 물건의 가장 큰 단점이자 위험 요인입니다. 공실 상태인 점과 임대 내역 미상임을 고려할 때, 즉각적인 임대 수익보다는 향후 지역 활성화 및 가치 상승을 기대하는 장기적 관점의 접근이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재가 있는 혁신도시 내 입지: 한국전력본사 인근 신도시로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 선순위 권리가 말소되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

* 건물 시설: 지식산업센터로서 기본적인 업무 수행에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 시장 상황 회복 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 경매 시작가, 최근 유사 물건의 실거래가, 현 시세 정보 등이 추가적으로 필요합니다. 또한, 본 물건은 매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정이라는 조건은 충족됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.