나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-226호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-226호

용도: 지식산업센터

감정가: 126,000,000원

토지면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천지농업협동조합 (말소기준권리 근저당권자)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 게토333 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 나동 2층 씨-226호

해당 층: 2층

전용 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물 총 호실 수: 198호

주 용도: 공장, 제2종근린생활시설

1.2. 토지 상세 정보

토지 형상: 정방형

토지 이용: 지식산업센터 공장 및 근린생활시설 용지

대지권 면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구

1.3. 건축물대장 요약

총괄표제부 건물명: 이노파크식스틴 지식산업센터

총괄표제부 대지면적: 25,455.4㎡

총괄표제부 연면적: 38,461.2578㎡

표제부 건물명: 게토333 지식산업센터

표제부 나동, 4층 건물, 연면적 16,296.782㎡

표제부 주 용도: 공장, 제2종근린생활시설

전유부 해당 호실: 나동 C-226호, 2층

2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하며, 한국전력거래소도 인근에 있습니다.

주변환경: 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대로 형성되어 있습니다.

교통: 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 중로에 접해 있으며 출입도로 상태가 양호합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천지농업협동조합 (을1 근저당권자, 갑3 임의경매 신청 채권자)

매각 조건: 토지/건물 일괄 매각

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1, 천지농업협동조합 근저당권 (접수일자 2023-04-18)

* 기타 권리: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑2), 유한회사혜안도아 근저당권 (을2), 이강식 근저당권 (을3), 서울보증보험 가압류 (갑4), 한국남방개발주식회사 근질권 (을2-1), 나주세무서장 압류 (갑5), 안산세무서장 압류 (갑6), 나주시 압류 (갑7) 등이 존재합니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을2, 을3, 갑3, 갑4, 을2-1, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (확인된 바로는 인수되는 권리가 없습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역 미상이며, 지역 상권 침체로 인해 해당 건물 내 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 전라남도 나주시 빛가람동은 혁신도시 내 업무시설 및 주거가 혼합된 지역입니다.

주변 주요 시설: 한국전력본사 및 한국전력거래소 인근에 위치합니다.

상권 현황: 지역 상권의 장기 침체로 인해 대부분의 구분건물들이 공실 상태인 점은 주요 상권 약점으로 파악됩니다.

공실률: 본 물건이 속한 동의 구분건물들도 대부분 공실 상태입니다.

5. 생활정보

교통: 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

* 상업시설, 병원, 약국, 마트, 식당 등 일반적인 편의시설이 상가 밀집 지역에 분포하고 있습니다.

* 나주혁신도시 내에는 호수공원, 복합문화체육센터(수영장, 평생학습관 등), 육아지원센터, 어린이도서관 등이 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 주차난 해소를 위한 임시 공영주차장 운영도 이루어지고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

장기 공실 위험: 지역 상권의 침체와 높은 공실률은 임대 수익 창출에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

신도시 상권 활성화 지연: 신도시 특성상 상권이 완전히 활성화되기까지는 시간이 소요될 수 있으며, 이는 건물 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채권 변제 순서에 따라 예상치 못한 영향이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 노후화 및 관리: 2015년 준공된 건물로, 장기 보유 시 시설 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원 2024타경9394 (3) 사건으로, 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333 지식산업센터 나동 2층 씨-226호입니다. 한국전력본사 등 주요 기관 인근의 신도시 내 업무지구에 속해 있어 입지적 잠재력은 보유하고 있습니다. 그러나 현재 지역 상권의 장기 침체로 인해 대부분의 구분건물이 공실 상태라는 점은 주요 투자 리스크입니다. 감정가는 1억 2,600만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계는 복잡하게 보이나, 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

주요 공공기관 배후 수요: 한국전력공사 등 혁신도시 내 기관 종사자들을 중심으로 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신도시 개발 잠재력: 장기적인 관점에서 지역 상권 활성화 및 개발 계획에 따른 건물 가치 상승 가능성이 있습니다.

저가 매수 기회: 현재의 높은 공실률과 상권 침체 상황을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

연구개발특구 지정: 연구개발특구 내 입지는 향후 관련 산업 발전 및 지원 정책의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 높은 공실률과 상권 침체라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 요인들을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 현재의 임대 시장 상황, 향후 상권 활성화 가능성, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 추이, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하고, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.