나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-225호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경9394 (2)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-225호

1.3. 건물명

게토333 지식산업센터

1.4. 용도

지식산업센터, 제2종근린생활시설

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 감정가

126,000,000원

1.8. 면적

토지 면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지 지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물 지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 도로교통 사정이 전반적으로 양호합니다.

2.3. 토지형상및이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설로 이용되는 용지입니다.

2.4. 인접도로상태

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고 있어 차량의 출입 및 통행이 원활한 상태입니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m), 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (천지농업협동조합, 2023-04-18 접수)

3.2. 총채권액

등기부채권 총액: 1,330,609,200원

3.3. 주요권리내역

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수: 2023-04-18)

* 근저당 (말소기준권리, 접수: 2023-04-18)

* 근저당 (접수: 2023-05-04)

* 근저당 공동담보 (접수: 2024-01-16)

* 임의경매 (접수: 2024-12-23, 광주지방법원 2024타경9394)

* 가압류 (접수: 2024-12-24, 서울중앙지방법원 2024카단829516)

* 근질권설정 (접수: 2025-02-28)

* 압류 (접수: 2025-06-17, 나주세무서장)

* 압류 (접수: 2025-07-01, 안산세무서장)

* 압류 (접수: 2025-11-17, 나주시)

3.4. 임차인현황

* 강구원

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-30

확정일자: -

배당신고일자: -

비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 매각으로소멸되지않는권리

지상권 (별도 명시된 내용 없음)

3.6. 인수보증금합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변환경

본건이 소재한 지역은 나주시 혁신도시 내에 위치하며, 한국전력 본사 등 공공기관 및 관련 기업들이 밀집해 있는 신도시 지역입니다. 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

4.2. 지역상권현황

제공된 정보에 따르면, 지역 상권의 장기 침체로 인해 건물 내 대부분의 구분 건물이 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 투자 시 임대 수익 확보에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 주변시설혐오시설검색

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 신도시 내에 위치하여 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

나주시 혁신도시에 위치하여 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

5.2. 공공시설

주변 공공기관 밀집 지역으로 관련 시설 접근성이 우수하며, 신도시 개발에 따른 도시 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인존재

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(강구원, 2023-03-30 전입)이 존재하여 명도 과정 및 임차인 관련 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 공실장기화및상권침체

지역 상권의 장기 침체와 대부분의 구분 건물이 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출에 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 투자 회수에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 나주 혁신도시의 상가 공실률은 약 37%에서 43% 수준으로 높은 편입니다.

6.3. 높은총채권액

등기부상 총 채권액이 약 13억 3천만원으로 감정가 1억 2천 6백만원에 비해 현저히 높아, 낙찰 후에도 채권 최고액 부담이 클 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획의제한

가축사육제한구역, 연구개발특구 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 건물 활용 및 재개발 등에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 나주시 혁신도시 내 한국전력 본사 인근에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건은 우수합니다. 그러나 현재 지역 상권 침체로 인한 높은 공실률과 함께, 감정가 대비 매우 높은 총 채권액이 부담스러운 상황입니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인과 주의를 요합니다. 향후 혁신도시의 발전 가능성 및 공실률 해소 여부에 따라 가치가 달라질 수 있으나, 현 시점에서는 상당한 리스크를 내포하고 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 신도시의미래가치

나주시 혁신도시 개발 계획 및 연구개발특구 지정 등으로 인한 장기적인 미래 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

8.2. 잠재적가격메리트

현재의 공실 및 상권 침체 상황으로 인해 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.3. 한국전력등배후수요

한국전력 본사를 비롯한 관련 기관 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 인수 보증금(0원)을 제외한 순수 물건 가치와 향후 예상되는 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 추가적인 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 높은 총 채권액으로 인한 경매 진행 상황 및 유찰 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.