나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-228호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (5)

1.2. 소재지 및 구분

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-228호

용도: 지식산업센터

1.3. 면적 정보

토지 면적: 62.79㎡ (약 19.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.8평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 126,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO (등기부상 천지농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력 본사 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 신도시 내 업무시설 및 주거 복합 용도 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 등 도로교통 사정이 양호합니다.

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로 1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축제한구역_빛가람동 1,500m)에 해당합니다.

또한, 산업복합구역(2021-09-15), 연구개발특구(2020-08-28), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (천지농업협동조합, 2023.04.18. 접수, 826,962,000원)

총 등기부채권액: 1,267,197,400원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 특이사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-03-28

대항력: 있음

비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 감안할 때, 본 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 실제 계약 조건 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 최 의 존재는 명도 시 고려해야 할 주요 사항이며, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 및 건물 상태 분석

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 C-228호

건물 외부 마감: 인조 콘크리트 타일 및 복합 판넬 등

내부 마감: 페인팅

창호: 알루미늄 샷시

주요 용도: 지식산업센터, 제2종 근린생활시설

설비 내역: 급, 배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비 등 구비

이용 상태: 본 건물의 해당 구분건물(C-228호)은 공실 상태인 것으로 파악됩니다. (단, 임차인 최 의 점유 여부는 별도 확인 필요)

4.2. 상권 특성

나주혁신도시 내 한국전력 본사 인근 업무지구에 위치하여 입지적 이점은 있습니다.

그러나, 지역 상권의 장기 침체로 인해 건물 내 개별 구분건물들이 대부분 공실 상태라는 점은 현재 상권 활성화 및 임대 수익 확보에 부정적인 요인으로 작용하고 있습니다.

4.3. 기타 참고사항

임대 관례 및 기타 사항: 임대 내역은 파악되지 않았으며, 지역 상권의 장기 침체로 인한 다수의 공실 상태는 특이사항으로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

나주혁신도시라는 계획된 신도시 내에 위치하여 현대적인 도시 기반 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 업무시설과 주거시설이 혼합된 형태로 개발되어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

간선도로 및 대중교통 이용이 편리하여 나주시 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최 임차인은 2023년 3월 28일 전입/사업자 등록을 마쳐 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 통상적인 임대차와는 다른 계약 조건일 가능성이 높습니다. 이러한 경우, 명도 과정에서 예측하지 못한 금전적 요구 또는 법적 절차가 발생할 수 있으므로, 해당 임차인과의 계약 관계 및 명도 협상에 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 목록에 포함되어 있습니다. 이는 채권자가 여러 부동산을 묶어 담보를 설정하였음을 의미하며, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과나 본 건의 낙찰 여부 등이 복합적으로 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공실 상태 및 상권 침체

건물 내 다수의 공실과 지역 상권의 장기 침체는 해당 물건의 임대 수익 창출 가능성을 낮춥니다. 매입 후 공실 해소 및 적정 임대 수익 확보를 위한 명확한 사업 계획 및 실행 전략이 요구됩니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 해당 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공해 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 나주혁신도시는 계획된 신도시 개발 지역으로, 주로 연구 및 행정 관련 시설이 집중되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 중심부에 위치하며 한국전력 본사 등 주요 기관과 인접하여 입지적 가치가 있습니다. 교통 및 기반 시설은 양호하나, 지역 상권의 침체로 인한 높은 공실률은 명확한 단점입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 존재로, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 명도 과정에서의 불확실성에 대비해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 특성 또한 고려해야 할 사항입니다.

감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있으나, 적극적인 명도 전략 수립과 공실 해소 노력이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

나주혁신도시 내 핵심 지역에 위치하여 향후 지역 경제 발전 시 동반 성장 가능성이 있습니다.

신축급 지식산업센터로 건물 자체의 물리적 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 저가 매수 기회

다수의 권리관계, 대항력 있는 임차인, 상권 침체라는 위험 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

적극적인 임차인 관리 및 공실 해소 전략을 통해 임대 수익률 개선을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 (감정가 126,000,000원 기준, 인수 보증금 없음)

본 물건은 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원)의 존재, 공동담보 물건, 지역 상권 침체 및 높은 공실 위험 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 본 건의 낙찰가율이 낮을 것으로 예상됩니다. 따라서, 이러한 위험 요인들을 종합적으로 반영하여 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.