나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-227호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-227호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매8계 2024타경9394 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-227호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 88,200,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 광주지방법원 2024타경9394 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-227호

용도: 공장

감정가: 1억 2600만원

토지면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항:

주의사항:

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

1.2. 2.교통상황

간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리하여 도로교통 사정이 전반적으로 양호한 편입니다.

1.2. 3.건물의 구조

본 건물은 1동의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내에 위치하고 있습니다. 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내부 마감은 페인팅, 창호는 알루미늄샷시로 되어 있습니다.

1.2. 4.이용상태

해당 구분건물은 현재 공실 상태입니다.

1.2. 5.설비내역

건물 내에는 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설 용지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7.인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.2. 10.기타참고사항

임대내역은 미상이며, 지역 상권의 장기 침체로 인해 건물 내 대부분의 구분건물이 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본 물건이 소재한 나주 빛가람동(나주 혁신도시)은 한국전력공사를 비롯한 16개 공공기관이 이전한 에너지 특화 도시로서, 광주·전남 지역의 균형 발전을 선도하는 중심지 역할을 하고 있습니다. 특히 한국에너지공과대학교(KENTECH)가 위치하여 관련 연구 및 산업 생태계가 조성되고 있습니다. 도로 교통망으로는 국지도 58호선 확충 사업 등을 통해 전남 동부권과의 접근성이 개선될 예정이며, 향후 광주~나주 광역철도 건설 사업도 추진되어 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 기대됩니다. 이는 물건지의 접근성을 향상시키는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 또한, 복합혁신센터 및 생활SOC 복합센터 등 주민 편의 시설 확충도 계획되어 있어 정주 여건이 점차 개선될 전망입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 천OOOOOOO입니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매 절차임을 의미합니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰자는 기존의 권리 관계를 인수하는 조건으로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리는 소멸됩니다. 다만, 본 건에 대한 상세한 권리 분석 및 인수되는 권리 여부에 대한 정확한 판단은 법률 전문가의 정밀한 검토가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 숨겨진 채무, 유치권 등의 존재 여부를 완벽히 파악하기 어렵습니다.

4. 상권분석

나주 빛가람 혁신도시는 전국적으로 높은 상가 공실률을 기록하고 있는 지역 중 하나로, 본 물건이 속한 게토333 지식산업센터 역시 이러한 상권 침체의 영향을 받고 있을 가능성이 높습니다. 보고된 바에 따르면, 나주 혁신도시의 집합상가 공실률은 37.03%에 달하며, 일부 지역에서는 1층 상가 10곳 중 4곳이 비어 있는 상황입니다. 이는 과도한 상업 용지 공급, 예상보다 더딘 인구 증가, 그리고 주말 인구의 외부 유출 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 또한, 지식산업센터 자체에서도 사기 분양 논란이나 관리비 미납으로 인한 전기·난방 공급 중단 위기 등 운영상의 문제점이 일부 보도된 바 있어, 건물 전체의 임대 활성화 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 상황은 현재 임대수익을 기대하기 어렵거나, 임차인 확보에 상당한 어려움이 따를 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

나주 빛가람 혁신도시는 한국전력 본사를 비롯한 다수의 공공기관 이전으로 조성된 신도시로, 계획 초기보다 인구 유입은 더디지만 꾸준히 증가하며 4만 명 이상이 거주하고 있습니다. 교육 환경 측면에서는 학급당 학생 수를 대도시보다 적게 유지하려는 노력이 있으며, 지역 맞춤형 교육 프로그램 및 '나주愛 배움 바우처' 등을 통해 교육 기회를 제공하고 있습니다. 교통 면에서는 국지도 58호선 구축 및 광주-나주 광역철도 사업 추진 등 교통망 확충이 예정되어 있어 향후 개선이 기대됩니다. 편의시설로는 복합혁신센터와 생활SOC 복합센터 등이 건설 및 개소를 앞두고 있어, 문화, 여가, 보육 등 다양한 생활 편의를 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 두드러진 리스크는 상권의 장기 침체 및 높은 공실률입니다. 이는 임대 수익 실현을 어렵게 만들 뿐만 아니라, 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 감정평가 요약에서도 언급되었듯, 지역 상권의 장기 침체로 인해 건물 내 대부분의 구분건물이 공실 상태이며, 임대 내역 또한 미상입니다. 또한, 일부 지식산업센터에서 발생한 사기 분양 의혹 및 운영상의 문제점은 해당 건물 전체의 신뢰도 및 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 더불어, 인근 지역에서 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었으나, 신도시의 특성상 부동산 시장 변동성 및 개발 계획의 지연 가능성 등 일반적인 도시 개발 관련 리스크도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치하고 있으나, 심각한 상가 공실 문제와 지역 상권의 장기 침체라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 1억 2600만원으로 책정되었으나, 현재의 공실 상황과 상권 침체를 고려할 때, 임대 수익을 통한 즉각적인 투자 회수는 어려울 것으로 보입니다. 다만, 향후 나주 혁신도시의 발전 계획 및 인프라 확충, 2차 공공기관 이전 등에 따라 지역 경제가 활성화되고 상권이 회복된다면 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 따라서 본 물건은 현재의 단기적인 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 필요하며, 투자 전에 해당 건물의 개별적인 임대 현황 및 향후 활용 방안에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 입지: 한국전력 본사 인근, 나주 혁신도시 내 중심 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

- 교통망 개선 기대: 광역철도 건설 등 교통 인프라 확충 계획으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 정주 여건 개선: 복합문화센터 및 생활SOC 복합센터 등 생활 편의 시설 확충으로 정주 만족도 향상 기대.

- 장기적 가치 상승 잠재력: 현재의 상권 침체에도 불구하고, 2차 공공기관 이전 및 에너지 특화 도시로서의 성장 가능성을 고려할 때, 장기적인 시각에서의 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 저평가 가능성: 높은 공실률과 상권 침체로 인해 현재 자산 가치가 하락했을 가능성이 있으며, 향후 상권 회복 시 투자 수익률 증대 기대.

법원 정보

광주지방법원 경매8계