나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층씨-227호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-227호

건물명: 게토333 지식산업센터 나동 2층 C-227호

용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설

감정가: 126,000,000원

총 면적: 62.79㎡ (약 19평)

건물 전용 면적: 45.60㎡ (약 13.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

건물은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다. 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용 또한 편리하여 도로 교통 여건은 우수한 편입니다. 해당 토지는 중로에 접하고 있어 출입이 용이합니다. 건축물대장상 건물명은 '이노파크식스틴 지식산업센터' 복합단지 내 '게토333 지식산업센터'이며, 나동 2층 C-227호에 해당합니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 채권자인 천지농업협동조합의 임의경매로 진행 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 천지농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 해당 권리를 포함하여 을2, 을3, 갑3(임의경매), 갑4(가압류), 을2-1, 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(압류) 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재까지 확인되지 않았습니다. 등기부채권 총액은 1,330,609,200원입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 임대 내역은 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 나주시 빛가람동은 한국전력공사를 비롯한 에너지 관련 공공기관 및 기업들이 이전한 혁신도시로서, 관련 산업 및 연구 단지가 조성되어 있습니다. 그러나 제공된 정보에 따르면, 지역 상권의 장기 침체로 인해 건물 내 대부분의 구분건물이 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 현재 본건의 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

1.4. 생활정보

빛가람 혁신도시는 계획도시로서 공공기관, 업무시설, 주거시설 등이 체계적으로 배치되어 있습니다. 따라서 각종 편의시설 및 행정, 문화 시설에 대한 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 지역 상권의 장기 침체와 더불어 본건 건물의 높은 공실률입니다. 이는 부동산 가치 하락 및 공실 장기화로 인한 임대 수익 확보의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 또한, 임대 내역이 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 빛가람 혁신도시라는 신도시 내에 위치하여 향후 발전 가능성은 존재하나, 현재 지역 상권의 어려움과 높은 공실률로 인해 투자 시점에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 건물 자체는 지식산업센터 및 제2종근린생활시설로 활용 가능하나, 현재 경제 상황 및 지역적 특성상 임대 수요가 낮을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

향후 혁신도시 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력에 투자하는 장기적 관점이 필요합니다. 감정가 대비 현재 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근할 경우, 향후 상권 회복 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 현재 임대 내역이 미상이고 건물 내 대부분이 공실 상태인 점, 그리고 지역 상권의 장기 침체 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 위험이 따를 수 있습니다. 임대 수익이 발생하지 않는 상황에서는 공실 해소 및 상권 회복 가능성을 매우 보수적으로 평가해야 합니다. 따라서, 투자자는 현재의 시장 상황과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여, 감정가 이하의 금액으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 더불어 임대 가능한 조건 및 예상 임대료 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.