나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9394 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-131호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

1동의 건물인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 1층 에이-108호외 6개호로서,
1동의 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감,
단위 구분건물의 내부는 페인팅,
단위 구분건물의 창호는 알미늄샷시임.

이용상태

기호1,2,3,4,5,6,7 구분건물 모두 공실임.

설비내역

1동의 건물은 급, 배수설비, 소화전설비, 소방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서 지식산업센터 공장 및 근린생활시설의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 지역상권의 장기 침체로 1동의 건물 내 개별 구분건물들은 대부분 공실 상태입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

물건 상세 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경9394 (7)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-131호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 307,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOO

2.1. 면적 정보

* 토지 면적: 67.54㎡ (약 20.43평)

* 건물 면적: 49.05㎡ (약 14.84평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.2. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

3. 입지조건

2

* 위치 및 주위 환경: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력본사 남서측 인근에 위치하고 있으며, 신도시 내 업무시설 및 주거시설이 혼합된 지역입니다.

* 교통 상황: 간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 양호합니다.

* 인접 도로 상태: 중로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 대지권의 목적이 되는 토지로의 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면, 해당 지역은 신도시 개발 계획에 따라 계획된 업무 및 주거 지역으로, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

2

* 권리 분석 요약: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 금액을 신중하게 검토해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

* 다수의 근저당권 및 압류, 가압류가 등기되어 있으나, 모두 말소 대상 권리입니다.

* 말소 기준 권리는 천지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 광주지방법원의 임의경매개시결정(갑3)으로 본 경매가 진행되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2023-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 잠재적인 권리 관계를 확인하고 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

2

* 상권 특성: 해당 물건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 내 신도시 지역으로, 주변에 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 지역 경제 상황: 제공된 정보에 따르면, 지역 상권의 장기적인 침체가 지속되고 있으며, 건물 내 대부분의 구분 건물은 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 임대 수익 확보 및 향후 가치 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 용도: 지식산업센터로, 공장 및 근린생활시설 용지로 계획되어 있습니다.

6. 생활정보

2

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 급배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 건물 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합 패널 등으로 마감되었으며, 내부는 페인팅, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 기호 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 구분 건물 모두 공실 상태입니다.

7. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정이나 향후 점유 관계에서 예측 불가능한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 높은 공실률 및 상권 침체: 지역 상권의 장기 침체와 대부분의 구분 건물이 공실 상태라는 점은 임대 수요 부족을 시사하며, 이는 향후 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 투자 회수 기간 장기화: 공실률이 높고 상권이 침체된 상황에서는 신규 임차인 확보가 어렵고, 이는 투자금 회수 기간을 길게 만들 수 있습니다.

8. 종합 의견

2

본 물건은 한국전력본사 인근의 신도시 지역에 위치한 지식산업센터 내 일부로, 교통 및 기반 시설은 양호한 편입니다. 그러나 현재 지역 상권의 장기 침체로 인해 대부분의 건물이 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

2

* 잠재적 개발 가치: 신도시 내 위치하고 있어 향후 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* KEPCO 인접성: 한국전력본사 등 주요 기관과의 근접성은 관련 업종의 수요를 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인 외 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서, 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

2

인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 307,000,000원을 기준으로 하되, 현재의 높은 공실률, 지역 상권 침체, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준인 약 184,000,000원 ~ 245,600,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.