나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30227 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트(도시형생활주택)는 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 첨단점 남서측 인근에 위치하고 주위는 주로 상업 및 업무용 부동산으로 이루어진 상업지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트(도시형생활주택)가 소재하는 건물까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 8층 802호, 803호로서
외벽 : 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등
창호 : 새시창

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 주차장(자주식 38대, 기계식 130대) 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 건물부지로서 부정형의 평지이며 도시형생활주택 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 소재 건물부지 동측, 서측 , 북측으로 왕복 2차로의 중로에 접하고 남측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며 서측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1)은 일반상업지역, 방화지구 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m
)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업
완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)이고,

본건 토지 2),3)은 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(제20조)에 의거 임차인 유병주는 우선매수권 있음.
- 현황조사서에 의하면 관리비 약 60만원 미납된 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경30227 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 8층803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 5.62㎡ (약 1.70 평)

토지지분: 5.6226㎡ (약 1.70 평)

건물면적: 19.69㎡ (약 5.96 평)

건물지분: 19.69㎡ (약 5.96 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015.09.09)

건물규모: 철골철근콘크리트조, 13층 중 8층

전용면적: 19.69㎡ (약 5.96 평)

분양면적: 19.69㎡ (약 5.96 평) (제공된 자료 기준)

총세대수: 260세대 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 첨단점 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 상업 및 업무용 부동산으로 이루어진 상업지대임. 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 건물부지 동측, 서측, 북측으로 왕복 2차로의 중로에 접하고 남측으로 왕복 2차로의 소로에 접하며, 서측 도로를 통해 차량 출입이 가능함.

주변 혐오시설: (외부 조사 필요) 인근에 혐오시설 존재 여부는 별도 확인이 필요함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 6일 접수된 청운신용협동조합의 가압류 (갑3)

소멸되는 권리:

* 갑3 (청운신용협동조합 가압류)

* 갑4 (북동신용협동조합 가압류)

* 갑5 (유병주 강제경매)

인수되는 권리:

* 을1 (주택임차권) - 유병주 (보증금 63,000,000원). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 유병주 (유 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 4월 24일

* 확정일자: 2017년 4월 24일

* 배당신고일자: 2024년 5월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제20조에 의거 우선매수권 있음.

기타 권리사항:

* 채권 총액: 1,622,866,053원 (본 경매 절차 채권자 외 다수)

4. 상권분석

본건이 소재하는 지역은 주로 상업 및 업무용 부동산으로 구성된 상업지대임.

롯데마트 첨단점 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리한 지역임.

주변 교통 상황이 보통 수준으로, 유동인구 및 접근성은 무난할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주변 편의시설: (외부 조사 필요) 롯데마트 첨단점 인근으로 쇼핑, 편의 시설 이용이 용이함. (추가적인 편의시설, 학교, 병원 등은 별도 확인 필요)

관리비 미납: 현황 조사서상 약 60만원의 관리비 미납이 확인됨. 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 비용이므로 주의가 필요함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 유병주 임차인의 보증금 63,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 금액일 가능성이 높음.

임차인의 우선매수권: 전세사기특별법에 따라 유병주 임차인은 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 전략 수립 시 이를 고려해야 함.

관리비 미납: 약 60만원의 미납 관리비 발생.

토지 이용 계획 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 상업지대에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리 관계상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 전세사기특별법에 따른 우선매수권을 보유하고 있어 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있음.

약 60만원의 관리비 미납이 확인되었으며, 이는 입찰 전 반드시 정산 여부를 확인해야 할 사항임.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

우선매수권 보유 임차인의 존재: 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립이 중요하며, 이를 통해 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

상업지대의 입지: 도심 상업지역에 위치하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에 대한 정확한 시세 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 JSON 데이터에는 해당 물건의 주변 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 현재 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 61,000,000원

* 주변 시세: (별도 조사 필요) 동일 단지 또는 유사 면적/구조의 최근 실거래가, 유사 물건의 호가 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 63,000,000원 (전액 인수 시)

* 미납 관리비: 약 600,000원

* 경매 관련 부대 비용: 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등

* 임차인의 우선매수권 행사 여부 및 가격: 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 해당 가격이 입찰가의 중요한 기준이 됩니다.

상기 정보들을 종합적으로 고려하여, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(인수 보증금, 미납 관리비, 제반 경비 등)을 감안한 낙찰 가능 금액을 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 63,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 산정한 최고 입찰가보다 낮은 가격으로 낙찰될 수도 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.