나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [14] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2.

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (14)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

토지면적: 0㎡ (토지권리 미등기 상태)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.04㎡ (약 21.19평)

건물지분: 70.0411㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구즉신용협동조합 (구OOOOOOO)

2. 입지조건

입지조건

2.

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치합니다.

주위환경: 대상 물건 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

교통상황: 차량으로의 진출입은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

권리분석

2.

말소기준권리: 2024년 4월 8일에 접수된 구즉신용협동조합의 가압류 (채권금액: 2,781,230,360원) 입니다.

총 채권액: 등기부등본상 총 채권액은 약 6,941,230,360원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 가처분, 갑4 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 개요나 비고 사항이 없어 추가 확인이 필요합니다.

특이사항:

* 본 물건은 공동담보로 제공되었습니다.

* 유치권이 존재하며, 현장 조사 결과 대상 물건의 대부분 호수가 유치권자에 의해 점유 중인 것으로 파악되었습니다. 응찰 시 반드시 참고해야 합니다.

* 대지권이 미등기 상태입니다.

4. 상권분석

상권분석

2.

대상 물건이 위치한 신월동은 주거 지역이 다수 분포하여 비교적 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

인근에 마산중앙고등학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원 등 잠재적인 수요가 존재합니다.

주거지대 특성상 주변에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

생활정보

2.

교육시설: 마산중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 내용으로는 마산중앙고등학교 인근 신월동 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

2.

미준공 건물: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 따라서 준공 완료를 위해 추가 공사가 필요하며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

대지권 미등기: 건물의 법적 권리에 비해 토지에 대한 권리가 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이로 인해 토지 사용에 대한 법적 불확실성이 있으며, 감정평가액은 건물만의 가치를 반영한 것으로 대지권 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

유치권 및 점유: 대부분의 호실이 유치권자에 의해 점유되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 합의 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

높은 총 채권액: 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 절차에서 경쟁 입찰 없이 유찰될 가능성이 있습니다.

미완료된 제반 설비: 건물 내 가스, 소방, 조경, 방수, 주차장 도장 등 다수의 공사가 미완료 상태로, 준공까지 필요한 추가 공사 범위를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

2.

본 물건은 미준공 상태, 대지권 미등기, 유치권자의 점유 등 여러 중대한 리스크 요인을 안고 있는 특수 물건입니다.

사용승인 미취득으로 인한 법적 제약과 준공에 필요한 추가 공사 및 비용 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

유치권 점유로 인해 명도 과정에서 상당한 어려움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려할 때, 일반 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

2.

낮은 감정가: 미준공 및 대지권 미등기 상태로 인한 현재의 낮은 감정가(건물만의 가치)는 향후 준공 완료 및 대지권 확보 시 가격 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

주거 지역 내 입지: 창원시 마산합포구 신월동의 주거 지역 내 위치는 완공 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 요인입니다.

유찰 가능성: 높은 채권 총액과 다수의 리스크로 인해 경쟁 없이 유찰될 경우, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

2.

현재 제공된 정보와 주변 시세 정보를 바탕으로 본 건의 예상 입찰가를 산정하였습니다. (참고: 요청하신 JSON 형식의 시세 정보는 제공되지 않아, 공개된 부동산 시장 정보를 활용하여 분석하였습니다.)

감정가: 184,000,000원

본 건은 대지권 미등기 및 미준공 상태이며, 유치권자에 의한 점유라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 준공 완료까지 필요한 추가 공사 비용, 명도 관련 비용 등을 면밀히 고려해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 감안할 때, 감정가 184,000,000원도 보수적으로 접근해야 하며, 추가 공사비 및 명도 비용 등을 산정한 후 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변의 유사한 규모의 오피스텔 시세를 참고하여, 본 건의 완공 후 예상 가치 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 제시합니다. 이 금액은 현재 가용 정보에 기반한 추정치이며, 심층적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 추가 비용을 정확히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.