나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [12] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (12)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층702호

건물 면적: 84.15㎡ (약 25.47평)

토지 면적: 0㎡ (해당 물건은 건물만 매각 대상)

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 감정평가는 대지권 없는 건물만을 기준으로 함)

이용 현황: 오피스텔 (미준공 상태)

2. 입지조건

주변 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 본 건물은 서측으로 약 5m, 북측으로 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설: 마산중앙고등학교가 인근에 위치해 있습니다. 지도상으로 확인된 주변 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건은 임의경매 절차를 통해 진행되며, 경매개시결정으로 인해 선순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 강 은 보증금 및 차임이 없는 상태이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 신월동은 주거 밀집 지역으로, 오피스텔이나 상가보다는 주거용 건물이 많은 지역입니다.

상권 형성: 현재 미준공 상태로 인해 상권이 형성되지 않았으며, 준공 후 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 예정이나, 주변의 상업 시설이나 배후 수요에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 마산중앙고등학교가 인근에 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점이나 마트 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

주거 편의: 주변 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축법상 사용승인 미필: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 완공 및 정상적인 건물로 사용하기 위한 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

대지권 미등기: 건물은 존재하나, 해당 건물이 위치한 토지에 대한 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이로 인해 토지 사용에 대한 법적 분쟁이나 추가적인 권리 확보 비용이 발생할 수 있습니다. 감정평가액은 대지권이 포함되지 않은 건물만의 금액입니다.

미준공 및 일부 공사 미완료: 건물은 철근콘크리트 구조이나 지하 1층, 지상 8층 규모의 미준공 상태이며, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사가 완료되지 않은 상태입니다. 준공까지 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

유치권 존재 추정: 대부분 유치권자가 점유 중이라는 탐문 조사 결과가 있습니다. 이는 명도 진행 시 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

공동담보 및 채권 총액: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 등기부상 채권 총액이 6,941,230,360원으로 감정가(2억 2천만원)를 훨씬 초과합니다. 이는 물건의 재매각 또는 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

감정평가액의 한계: 감정평가액은 대지권을 포함하지 않은 건물만의 금액이며, 공유면적 및 서비스 면적은 채권자 제시 자료를 인용하여 산정되었으므로 준공 후 변동 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 경매 시장에서 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

성장 잠재력: 모든 법적 문제를 해결하고 건물을 적법하게 준공 및 사용할 수 있게 된다면, 신축급 오피스텔로서의 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 높은 불확실성을 내포합니다.)

8. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

시세 분석:

본 물건과 유사한 규모(80~90㎡)의 *완공된* 오피스텔이 창원시 마산합포구 신월동 및 인근 지역에서 매매될 경우, 대략 290,000,000원에서 360,000,000원 (2억 9천만원 ~ 3억 6천만원) 범위의 시세를 형성하고 있습니다. 임대 시세는 보증금 10,000,000원에 월세 1,000,000원 ~ 1,200,000원 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 완공 및 사용승인이 되지 않은 상태이며, 대지권 미등기, 유치권자 점유 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 예상 입찰가는 상당한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다.

* 미준공 및 사용승인 미필로 인한 추가 공사 및 인허가 비용: 약 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 (추정치)

* 대지권 미확보로 인한 잠재적 비용: 별도 산정 필요

* 유치권 해결 및 명도 비용: 약 1천만원 ~ 3천만원 (추정치)

* 잠재적 시장 가치(완공 후) 고려 시, 투자자는 공사비, 법적 비용, 제반 수수료 및 투자 수익을 고려해야 합니다.

상기 리스크와 현재 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준인 150,000,000원에서 180,000,000원 (1억 5천만원 ~ 1억 8천만원) 범위 내에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 정밀한 현장 조사, 공사비 견적, 법률 자문을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.