나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [13] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2025.01.06.자 온주석으로부터 공사대금 금 120,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (13)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

건물지분: 84.1548㎡ (약 25.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO (구즉신용협동조합)

채권총액: 약 69억 4천만원

2. 입지조건

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 물건 서측과 북측으로 각각 폭 약 5m의 포장도로와 접해 있습니다. 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

주변에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 인근에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 일반적인 주거지역 내 오피스텔로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 관련 검색 결과, 창원시 마산합포구에는 마산자원회수시설(쓰레기 소각장)이 진동면에 위치하나, 본건과는 다소 거리가 있습니다. 최근 기사에서 마산합포구 반월시장 근처 고지대에서 악취 및 건물 붕괴 위험에 대한 언급이 있었으나, 이는 주거 밀집 지역 내 오래된 단독주택에 대한 내용으로 본건 오피스텔과는 직접적인 관련은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 구즉신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위 또는 말소 예정인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 2025년 1월 6일 온주석으로부터 공사대금 120,000,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* (주)창원산업 (대표자: 온주석)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 오피스텔로, 총 8개 호실이 이용 예정입니다. 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대로, 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 다만, 미준공 상태이고 대지권이 미등기된 점은 상권 분석에 있어 중요한 고려사항입니다. 준공 시점에 따라 주변 시세 및 임대 수요에 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 가능, 대중교통 사정 보통.

* 주변 교육시설: 마산중앙고등학교가 북동측 인근에 위치.

* 편의시설: 일반적인 주거지역 내 오피스텔로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 미준공 상태로 인해 건물 내 편의시설이나 부대시설 이용은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 건물: 건축법상 사용승인이 나지 않은 건물로, 일부 공사 작업(가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 등)이 미완료 상태입니다. 이로 인해 건축물대장 등록 및 정식 사용이 불가능하며, 소유권 보존등기나 소유권 이전 등기도 어려울 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 감정평가액은 건물만의 금액이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 제대로 확보하지 못했음을 의미하며, 향후 법적 분쟁이나 소유권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 유치권 성립 가능성: 온주석으로부터 공사대금 120,000,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가로 인수하거나 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물 자체의 하자나 구조적 문제, 마감 공사 미비 등은 준공 과정에서 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 오피스텔로, 현재 미준공 상태이며 대지권 미등기, 사용승인 미필 등의 중대한 법적, 물리적 하자를 안고 있습니다. 감정평가액 2억 2천만원은 건물만의 가치를 반영한 것으로 보이며, 대지권에 대한 권리관계가 불분명한 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 1억 2천만원의 유치권 신고가 존재하나 성립 여부는 불투명합니다. 이러한 여러 위험 요소를 감안할 때, 본 물건은 일반적인 부동산 투자 관점보다는 철저한 권리 분석과 향후 건축 완료 및 등기 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 향후 모든 법적 절차(사용승인, 대지권 등기 등)가 완료되고 건물이 완공될 경우, 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 현재의 미준공 상태와 불분명한 권리관계로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 주거지역에 위치하여 기본적인 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 미준공 상태이며, 사용승인 및 대지권 등기 등 해결해야 할 법적 절차가 많아 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 1.2억원의 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명한 점은 큰 위험 요소입니다.

감정가 2억 2천만원은 건물만의 금액으로, 대지권 및 미준공으로 인한 가치 하락분을 고려해야 합니다. 주변 유사 오피스텔의 준공 후 시세는 135.84㎡(약 41평) 기준 2억 3천만원 수준이므로, 본건 84.15㎡(약 25.46평)의 준공 후 가치를 대략적으로 추정해 볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 대비 크게 할인된 가격으로 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 가격은 건축 완료 및 제반 법적 문제 해결에 필요한 추가 비용, 그리고 유치권 문제 해결 비용까지 고려한 금액입니다. (이는 일반적인 시장 상황과 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 더욱 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.)1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (13)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

건물지분: 84.1548㎡ (약 25.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO (구즉신용협동조합)

채권총액: 약 69억 4천만원

2. 입지조건

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 물건 서측과 북측으로 각각 폭 약 5m의 포장도로와 접해 있습니다. 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

주변에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 인근에 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 일반적인 주거지역 내 오피스텔로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 관련 검색 결과, 창원시 마산합포구에는 마산자원회수시설(쓰레기 소각장)이 진동면에 위치하나, 본건과는 다소 거리가 있습니다. 최근 기사에서 마산합포구 반월시장 근처 고지대에서 악취 및 건물 붕괴 위험에 대한 언급이 있었으나, 이는 주거 밀집 지역 내 오래된 단독주택에 대한 내용으로 본건 오피스텔과는 직접적인 관련은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 구즉신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위 또는 말소 예정인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 2025년 1월 6일 온주석으로부터 공사대금 120,000,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* (주)창원산업 (대표자: 온주석)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 오피스텔로, 총 8개 호실이 이용 예정입니다. 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대로, 지역 내 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 다만, 미준공 상태이고 대지권이 미등기된 점은 상권 분석에 있어 중요한 고려사항입니다. 준공 시점에 따라 주변 시세 및 임대 수요에 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 가능, 대중교통 사정 보통.

* 주변 교육시설: 마산중앙고등학교가 북동측 인근에 위치.

* 편의시설: 일반적인 주거지역 내 오피스텔로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 미준공 상태로 인해 건물 내 편의시설이나 부대시설 이용은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 건물: 건축법상 사용승인이 나지 않은 건물로, 일부 공사 작업(가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 등)이 미완료 상태입니다. 이로 인해 건축물대장 등록 및 정식 사용이 불가능하며, 소유권 보존등기나 소유권 이전 등기도 어려울 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 감정평가액은 건물만의 금액이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 제대로 확보하지 못했음을 의미하며, 향후 법적 분쟁이나 소유권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 유치권 성립 가능성: 온주석으로부터 공사대금 120,000,000원의 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가로 인수하거나 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물 자체의 하자나 구조적 문제, 마감 공사 미비 등은 준공 과정에서 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 오피스텔로, 현재 미준공 상태이며 대지권 미등기, 사용승인 미필 등의 중대한 법적, 물리적 하자를 안고 있습니다. 감정평가액 2억 2천만원은 건물만의 가치를 반영한 것으로 보이며, 대지권에 대한 권리관계가 불분명한 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 1억 2천만원의 유치권 신고가 존재하나 성립 여부는 불투명합니다. 이러한 여러 위험 요소를 감안할 때, 본 물건은 일반적인 부동산 투자 관점보다는 철저한 권리 분석과 향후 건축 완료 및 등기 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 향후 모든 법적 절차(사용승인, 대지권 등기 등)가 완료되고 건물이 완공될 경우, 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격: 현재의 미준공 상태와 불분명한 권리관계로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 주거지역에 위치하여 기본적인 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 미준공 상태이며, 사용승인 및 대지권 등기 등 해결해야 할 법적 절차가 많아 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 1.2억원의 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불분명한 점은 큰 위험 요소입니다.

감정가 2억 2천만원은 건물만의 금액으로, 대지권 및 미준공으로 인한 가치 하락분을 고려해야 합니다. 주변 유사 오피스텔의 준공 후 시세는 135.84㎡(약 41평) 기준 2억 3천만원 수준이므로, 본건 84.15㎡(약 25.46평)의 준공 후 가치를 대략적으로 추정해 볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 대비 크게 할인된 가격으로 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 가격은 건축 완료 및 제반 법적 문제 해결에 필요한 추가 비용, 그리고 유치권 문제 해결 비용까지 고려한 금액입니다. (이는 일반적인 시장 상황과 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 더욱 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.