나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [8] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [8] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경2841
• 주소: , 5층502호
• 용도: 오피스텔

마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 5층502호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (8)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.15㎡ (약 25.45평)

건물 지분: 84.1548㎡ (약 25.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 대상 물건의 서측과 북측으로는 각각 약 5m의 포장도로가 접해 있습니다. 해당 지역은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 주요 권리 사항으로는 유치권 신고 및 대지권 미등기가 있습니다. 2024년 12월 13일, 현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 명목으로 금 160,059,948원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 또한, 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이며, 법적 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 감정평가액은 이러한 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액으로 산정되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있습니다. 마산중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 기본적인 주거 생활을 위한 편의 시설은 해당 지역 내에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 현재 미준공 상태이나, 향후 공사 완료 및 법적 문제가 해결될 경우 오피스텔로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 오피스텔 8개 호실과 다세대주택 6세대로 이용될 예정으로 계획되어 있습니다. 제반 위생 및 급배수 설비, 소화전, 엘리베이터 등이 갖추어져 있으나, 건물은 아직 미준공 상태로 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료된 상태입니다. 차량 접근은 용이하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 미준공 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못하여, 향후 준공 및 법적 절차 완료에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 법적 대지권이 등기되지 않아 건물과 토지 간의 권리 관계가 불명확하며, 대지권 확보를 위한 추가적인 법적 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 공사대금과 관련하여 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 대부분의 호실은 유치권자가 점유 중인 것으로 파악되어 명도 관련 절차 또한 고려해야 합니다. 감정평가액은 건물 가치만을 반영하므로, 대지권 문제가 해결될 경우 실질 가치 변동의 폭이 클 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 미준공 오피스텔 건물입니다. 84.15㎡(약 25.45평)의 넓은 전용면적을 가지고 있으나, 건축법상 사용승인이 되지 않았고 대지권 또한 미등기 상태인 점이 가장 큰 특징입니다. 현대이엔지 주식회사로부터 약 1.6억 원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 권리 관계가 매우 복잡하고 불확실한 상황입니다. 감정가는 건물 가치만을 반영하고 있어, 향후 대지권 확보 및 건물 완공에 따른 추가 비용과 노력이 필수적입니다. 현재 유치권자가 일부 호수를 점유 중인 것으로 파악되어 명도 또한 진행해야 할 과제입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 상당한 위험 부담과 추가적인 투자가 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

미준공 상태 및 복잡한 법적 문제 해결을 통해 건물을 정상화시킬 경우, 넓은 면적의 오피스텔로서의 가치 재평가가 가능합니다. 대지권 미등기 및 미준공 상태를 반영한 현 감정가는, 향후 문제 해결 시 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 건물의 완공과 법적 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게는 새로운 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매2계