나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [8] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.12.13.자 현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 금 160,059,948원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO (구즉신용협동조합으로 추정)

감정가: 220,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호

용도: 오피스텔 (다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호 이용 예정)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

건물지분: 84.1548㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 대지권은 수반되지 않음)

건물 상태: 미준공 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

대상 물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 대전지방법원 2024카단108호로 접수된 구즉신용협동조합의 가압류(말소 예정)이며, 경매로 인해 대부분의 권리(가압류, 가처분, 근저당, 임의경매)는 말소될 예정입니다. 그러나, 현대이엔지 주식회사로부터 제출된 공사대금 유치권(160,059,948원)은 그 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)현대ENG (현대이엔지)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 유치권 신고와 관련이 있는 것으로 추정되며, 보증금 및 차임이 없으므로 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 유치권 분석

현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 금 160,059,948원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 중요한 문제입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 신월동 일대는 주거지역으로, 인근에 마산중앙고등학교가 위치하고 있어 배후 수요가 예상됩니다. 다만, 본 물건 자체는 미준공 상태이므로 직접적인 상권 형성이 이루어지지 않은 상태입니다. 주변으로는 주거단지와 더불어 지역 생활을 지원하는 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건 인근에는 마산중앙고등학교 외 다수의 교육시설이 밀집해 있습니다. 또한, 창원시 마산합포구 일대에는 마산어시장, 마산 아구찜 거리 등 지역 명소가 있으며, 다양한 문화 및 체험 시설(삼진미술관, 로봇랜드 등)이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건과 직접적으로 연관되거나 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 상태 및 사용승인 미필

건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태로, 준공까지 상당한 추가 공사비와 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

대상 물건은 대지권이 미등기 상태로, 토지에 대한 소유권이나 이용 권리를 확보하는 데 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 유치권 성립 여부 불분명

현대이엔지 주식회사의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권과 관련된 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 일부 호수는 내부 확인이 곤란하여 탐문 및 외부 관찰에 의존하여 감정평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태 재확인이 필요합니다. 또한, 유치권자가 대부분 점유 중으로 파악되어 응찰 시 주의가 요망됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 미준공 오피스텔로, 감정가는 2억 2천만원입니다. 건물 자체의 면적은 84.15㎡(약 25.46평)입니다. 입지적으로는 주거지역 내에 위치하며 교육 시설 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나, 본 건은 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이며, 대지권 미등기, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있어 매우 높은 수준의 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 준공 절차, 재산권 확보, 그리고 추가적인 법적/금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 감정평가액 역시 대지권 미등기 등의 문제로 인해 건물만의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거지역 내 입지로 향후 완성 시 잠재적 가치 상승 기대 가능

* 건축법상 미사용승인, 대지권 미등기, 불분명한 유치권 등 높은 리스크로 인해 시세 대비 저가 매수 기회 발생 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건은 미준공 상태, 대지권 미등기, 불확실한 유치권 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 오피스텔 경매와는 다른 접근이 필요합니다.

건물만의 감정가는 2억 2천만원이지만, 완공 시 예상 시세는 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 수준으로 추정됩니다 (완공 및 권리 문제 해결 전제). 그러나 준공 및 법적 문제를 해결하기 위한 추가 공사비, 법률 비용, 그리고 잠재적 유치권 해결 비용 등을 고려하면 낙찰가가 크게 낮아져야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 개략적인 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 철저한 현장 조사를 통한 미준공 상태의 정확한 잔여 공사 비용 산출, 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 법률 검토, 그리고 대지권 확보 방안에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

(참고사항: 본 물건은 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.