나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [11] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (11)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층701호

용도: 오피스텔 (미준공 건물)

감정가: 220,000,000원 (건물만 해당, 대지권 미포함)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO (구즉신용협동조합 추정)

특이사항: 공동담보, 유치권, 대지권미등기

주의사항: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

건축물표제부 요약: 구분건물감정평가요항표

감정평가서 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층~지상8층, 미준공 상태.

- 이용 예정: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호.

- 설비 내역: 일부 공사 미완료 (가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 등).

- 토지 이용 상태: 2필 일단의 부정형 토지, 주거용 건부지 이용 중. 감정평가는 건물만 대상.

- 공부와의 차이: 사용승인 미취득 건물.

2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치합니다. [cite: 본문]

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역입니다. [cite: 본문]

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. [cite: 본문]

서측 및 북측으로 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 본문]

마산중앙고등학교는 해당 지역의 교육 시설로서 주변 환경에 영향을 미칩니다. 학교 시설의 노후화에 대한 언급이 있으나, 이는 학군 자체의 잠재력과는 별개로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 구즉신용협동조합의 가압류 (2024-04-08 등기, 말소기준권리) [cite: 본문]

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 구즉신용협동조합의 가압류 (2024-04-08) [cite: 본문]

* 구즉신용협동조합의 가처분 (2024-06-03) [cite: 본문]

* 구즉신용협동조합의 근저당권 (2024-08-29) [cite: 본문]

* 구즉신용협동조합의 임의경매 개시결정 (2024-10-15) [cite: 본문]

인수 또는 특별히 주의해야 할 권리:

* 유치권: 물건의 대부분이 유치권자에 의해 점유 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. [cite: 본문] 유치권은 매각으로 소멸되지 않는 경우가 많으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 유치권자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물은 존재하나, 해당 건물에 대한 토지 사용 권리가 등기부상 명확히 설정되지 않은 상태입니다. [cite: 본문] 이는 감정평가액 산정 시 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 가치로 평가된 주요 원인입니다. [cite: 본문] 준공 후 변동 가능성도 언급되어 있습니다. [cite: 본문]

* 미사용승인 건물: 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 이에 따른 법적 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: 본문]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상됩니다. [cite: 본문]

4. 상권분석

신월동 일대는 주거지대가 형성되어 있으며, 단독 및 공동주택이 혼재되어 있습니다. [cite: 본문]

주변에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

다만, 창원시 내에서 옛 창원 지역(성산구, 의창구)에 비해 마산 지역(마산합포구, 마산회원구)의 선호도가 상대적으로 낮을 수 있다는 분석이 있습니다.

본 물건은 오피스텔 및 다세대주택으로 복합 이용 예정이나, 현재 미준공 상태입니다. [cite: 본문]

완공 시 오피스텔 및 주택으로서의 임대/매매 수요는 해당 지역의 신축 또는 준신축 오피스텔/아파트 시세를 참고할 수 있습니다. 마산 웰메이드 시티(2019년 준공)의 경우, 57㎡(약 17.2평) 전용 면적이 약 9,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 전용 면적(84.15㎡, 약 25.46평)과는 크기가 차이 나지만, 지역 내 상업/주거 복합 건물 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

전반적으로 마산합포구는 아파트 시세 상승률이 타 지역보다 낮은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 접근이 용이합니다. 대중교통 이용도 보통 수준입니다. [cite: 본문]

* 교육: 북동측 인근에 마산중앙고등학교가 위치하고 있습니다. [cite: 본문]

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 주거지역 내에 위치하여 일반적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (추후 현장 조사 필요)

* 혐오시설: 검색 결과, 대상 물건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 및 미사용승인: 건물이 아직 완공되지 않았고, 건축법상 사용승인을 받지 않아 법적 사용 및 매각에 제약이 따릅니다. [cite: 본문]

* 추가 공사 비용: 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 다수의 공사가 미완료 상태로, 준공 및 정상 사용을 위해 상당한 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: 본문]

* 대지권 미등기: 건물의 가치 산정에 중요한 대지권이 미등기 상태이며, 이는 법적 소유권 및 이용에 불확실성을 야기할 수 있습니다. 감정가에서 대지 지분이 제외된 점을 고려해야 합니다. [cite: 본문]

* 유치권 점유: 물건 대부분이 유치권자에 의해 점유 중인 것으로 조사되어, 명도에 어려움이 예상됩니다. [cite: 본문]

* 감정가 산정의 한계: 감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은, 미준공 상태의 건물만을 대상으로 하므로 실제 시장 가치와 차이가 클 수 있습니다. [cite: 본문]

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 일부 호수만 확인 가능하였고, 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존한 감정평가로, 실제 이용 및 관리 상태 재확인이 필요합니다. [cite: 본문]

* 공유면적 변동 가능성: 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구 신월동에 위치한 미준공 오피스텔로, 건축법상 사용승인 미취득, 대지권 미등기, 유치권자의 점유 등 다수의 중대한 하자를 안고 있습니다. [cite: 본문] 감정평가액 220,000,000원은 오직 건물만의 가치이며, 대지권 및 완공까지의 제반 비용은 포함되지 않았습니다. [cite: 본문] 막대한 채무 총액(69억 4,123만원) 대비 감정가액이 현저히 낮은 점은 경매 진행의 특수성을 시사합니다. [cite: 본문] 유치권 등 복잡한 권리 관계와 미준공 상태로 인한 추가 공사 비용, 법적 문제를 고려할 때, 본 건은 상당한 위험 부담을 안고 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 준공 및 권리 문제 해결 시 미래 가치 상승 잠재력: 모든 리스크를 감수하고 저가에 낙찰받아, 건축, 명도, 대지권 문제를 해결한다면 향후 시장 상황에 따라 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적 관점에서의 개발 가능성: 창원시의 주거지역 규제 완화 추세 등을 고려할 때, 장기적으로는 지역 내 개발 압력이 작용할 가능성이 있습니다. (단, 본 건의 제2종 일반주거지역 용도와는 직접적 관련이 없을 수 있음)

9. 예상 입찰가

본 건은 미준공 상태이며, 사용승인 미취득, 대지권 미등기, 유치권 점유 등 중대한 리스크를 다수 포함하고 있습니다. [cite: 본문] 또한, 감정평가액 220,000,000원은 건물만의 가치이며, 대지 지분이 제외되었습니다. [cite: 본문]

정상적인 오피스텔 거래 사례를 기준으로 시세를 파악하는 데 한계가 있습니다. 다만, 인근 마산 웰메이드 시티(2019년 준공)의 57㎡(약 17.2평) 전용 면적이 약 9,200만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건의 전용 면적 84.15㎡(약 25.46평)에 상응하는 현재 시세는 최소 1.3억 ~ 1.5억원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 미준공 상태이므로, 다음과 같은 추가 비용 및 위험 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 준공에 필요한 추가 공사 비용: 약 5천만원 ~ 1억원 이상 (정확한 견적 필요)

* 대지권 확보 관련 비용 및 시간: 불확실

* 유치권 해결 및 명도 관련 비용: 협의 결과에 따라 수천만원 이상 발생 가능

* 미사용승인으로 인한 법적 제약 해소 비용

위와 같은 복합적인 위험과 비용을 고려할 때, 현재 감정가 220,000,000원보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 1억 2천만원 ~ 1억 8천만원

이는 현재 시세 추정치와 리스크 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 공사비와 법률적 검토를 반드시 거쳐야 합니다. 또한, 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.