나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [6] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경2841 (6) 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호

2024-07-20 16:11:13 UTC 기준

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (6)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호

용도: 다세대주택 (총 6세대 예정, 오피스텔 8개호 예정 건물 내 1개 호실)

감정가: 217,000,000 원

토지면적: 0.00 ㎡

토지지분: 0 ㎡

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 65.68 ㎡ (약 19.87 평)

건물지분: 65.6797 ㎡ (약 19.87 평)

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각 (해당 호실은 대지권 미등기 상태)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO (구즉신용협동조합)

1.2. 건물 상태 및 특징

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕, 지하1층, 지상8층 미준공 상태

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: PVC새시 창호

이용 상태: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용 예정이나, 현재 미준공 상태

설비 내역: 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등 설비는 되어 있으나, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사 작업 미완료

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중. (단, 본 건은 토지 수반 없이 건물만 감정평가)

인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접함.

토지이용계획: 제2종 일반주거지역

1.4. 공부와의 차이 및 특이사항

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기 상태임.

감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

전유면적 외 면적(공유면적, 서비스면적)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 제시 자료 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성 있음.

일부 호수는 내부 확인하였으나, 폐문 부재로 미확인 호수는 탐문 및 외부 관찰로 평가되었으므로 재확인 필요.

대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치함.

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조광래 (접수일자: 0001-01-01 00:00:00+08:27:52 BC)

* 가압류 (말소기준권리): 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-04-08, 채권액: 2,781,230,360원)

* 가처분: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-06-03, 말소)

* 근저당권: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-08-29, 채권액: 4,160,000,000원, 말소)

* 임의경매: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-10-15, 채권액: 3,559,101,360원, 말소)

총 등기부 채권액: 6,941,230,360원

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리(가압류) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

단, 등기부 외 유치권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 경매 물건의 권리 소멸 내용과 상이할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 정보가 상세히 제공되지 않았으나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 전액이 변제되거나 인수되지 않는 조건일 가능성이 높음.

단, 현장 조사 시 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문되었으므로, 실제 점유 관계는 입찰 전 필히 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창원시 마산합포구 신월동은 주거 기능이 중심인 지역임.

인근에 마산중앙고등학교가 위치하여 학생 유동 인구가 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있음.

4.2. 상권 활성화 정도

주거지대이므로 대형 상업시설보다는 지역 기반 소규모 상가 및 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

본 물건은 다세대주택 및 오피스텔 용도로 계획되어 있어, 완공 시 지역 내 주거 수요 충족에 기여할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

주변에 마산중앙고등학교, 창원서중학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의시설

단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

5.3. 주거 환경

주거지대에 위치하여 조용한 편이나, 미준공 상태로 인해 현재 주거 기능은 미비함.

완공 및 입주 시 주변 주택가와 어우러지는 주거 환경을 형성할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 및 사용승인 미필

가장 큰 리스크는 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공 건물이라는 점임.

이는 건물의 법적 사용 및 거주에 대한 제약을 초래하며, 준공 절차에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

준공 허가를 받지 못할 경우, 철거 명령 등 법적 제재를 받을 위험이 있음.

6.2. 대지권 미등기

해당 호실은 대지권이 등기되지 않은 상태임.

이는 구분건물로서의 완전한 소유권을 행사하는 데 제약을 가져옴. 토지 소유주와의 관계, 추후 대지권 확보 가능성 등이 불확실하며, 이는 재산권 행사에 중대한 문제로 작용할 수 있음. 감정평가액 또한 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

6.3. 유치권 존재

등기부 외 유치권자가 점유 중이라는 사실은 공사 대금 미지급과 관련된 분쟁이 존재함을 시사함.

이는 명도 과정에서 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소임.

6.4. 미완료 공사

건물의 내부 및 외부 마감, 설비 공사 등이 미완료된 상태임.

추가 공사 비용이 상당액 발생할 것으로 예상되며, 공사 주체 및 책임 소재 또한 불명확할 수 있음.

6.5. 높은 채무 총액

총 등기부 채권액이 약 69.4억원에 달하는 것은 사업 초기 자금 조달 및 집행 과정에서 높은 부채가 발생했음을 의미함.

이는 사업의 재무적 불안정성을 내포하며, 경매가 진행된 근본적인 원인이 됨.

7. 종합 의견

본건은 마산합포구 신월동의 주거 밀집 지역에 위치한 신축 예정 건물 내 구분호실(4층 402호)임.

객관적인 감정평가액(217,000,000원)이 존재하나, 이는 건물이 미준공 상태이며 대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미필이라는 심각한 하자를 안고 있는 상태에서의 건물 가치만을 반영한 금액임.

특히, 대지권 미등기 상태와 유치권자의 점유는 본건의 법적, 물리적 하자 해소를 위한 막대한 추가 비용과 불확실성을 야기함.

미준공 상태이므로 현 시세와의 직접 비교는 어렵고, 향후 준공 및 법적 절차 이행을 위한 제반 비용과 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

현재로서는 잠재적 가치보다는 위험 요인이 훨씬 크게 부각되는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

* 마산중앙고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 향후 준공 시 안정적인 수요 확보 가능성이 있음.

* 제2종 일반주거지역으로, 주거 용도로의 개발 계획 자체는 타당성이 있음.

8.2. 저가 매수의 기회 (잠재적)

* 미준공, 대지권 미등기, 유치권 등의 복합적인 하자 보증으로 인해, 시장 가치 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 단, 이 경우 하자 보수 및 법적 절차 이행을 위한 상당한 추가 투자와 전문성이 반드시 요구됨.

9. 예상 입찰가

본건은 미준공, 대지권 미등기, 사용승인 미필, 유치권 점유 등 심각한 하자 및 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가(217,000,000원)는 법적·물리적 하자 해소를 위한 비용 및 불확실성을 반영하지 않은 금액으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현 시세 (완공 및 법적 문제 해결 시): 유사 면적의 완공된 주택/오피스텔의 경우, 약 180,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 하자 보수 및 법적 절차 이행 비용: 건물 미준공 상태에서 사용승인을 받고 대지권을 확보하며 유치권 문제를 해결하는 데 드는 비용은 상당할 것으로 예상되며, 수천만 원에서 억 단위 이상이 소요될 수 있습니다. 이는 구체적인 실사 및 전문가의 정확한 진단이 필요합니다.

* 위험 프리미엄: 미준공 및 법적 문제로 인한 사업 실패 위험, 명도 지연, 추가 비용 발생 등의 위험을 감안하여 낮은 입찰가율 적용이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. 이는 감정가의 약 41% ~ 60% 수준으로, 모든 위험을 감수한 투자자에게 적합한 수준입니다.

입찰 전 반드시 현장 조사, 유치권 관련 서류 확인, 건축 전문가 및 법률 전문가와 상담하여 정확한 하자 내용과 소요 비용, 법적 위험을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.