나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [6] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [6] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경2841
- 주소: , 4층402호
- 용도: 다세대주택
마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 4층402호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 다세대주택
1. 마산지원 2024타경2841 (6) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 마산지원 2024타경2841 (6)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호
용도: 다세대주택
감정가: 217,000,000원
토지면적: 0.00㎡ (0평)
토지지분: 0㎡ (0평)
건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)
건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 구OOOOOOO
1.1. 1.건축물 및 토지 현황
건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 8층 (미준공 상태)
건물 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감
건물 내벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감
창호: PVC 새시 창호
이용 예정: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호
설비 내역: 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등 설치되었으나, 미준공 상태로 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 미완료.
토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중. 본 건은 법원 경매 목적의 감정평가로, 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만의 평가임.
인접 도로 상태: 대상 물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접함.
토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 물건 소재 지역은 제2종 일반주거지역임.
공부와의 차이: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이 여부는 확인 불가함.
1.1. 2.감정평가 요약
감정평가액 217,000,000원은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.
전유면적 외의 면적(공유면적, 서비스면적 등)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있음.
현장 조사 시 일부 호수는 내부 확인되었으나, 다수 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매 진행 시 재확인이 요망됨.
1.2. 입지 조건
1.2. 1.주변 환경 및 교통
대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다.
주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
1.2. 2.인접 도로 상황
대상 물건은 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.
1.3. 권리 분석
1.3. 1.주요 권리사항
유치권: 현장 조사 결과, 대상 물건 대부분 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 유치권은 타인의 물건 또는 타인의 채무 변제를 담보로 물건을 점유하고 있어, 법원 경매 절차에서 인수 대상이 될 수 있는 매우 중요한 권리사항입니다.
대지권 미등기: 건물의 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건물 소유주가 해당 건물이 지어진 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 정식으로 확보하지 못했음을 의미하며, 추후 법적인 분쟁이나 건물 철거 등의 위험을 내포할 수 있습니다.
주의사항: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 대지권 미등기 상태입니다. 감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.
1.3. 2.권리 분석 의견
본 물건은 유치권 신고 및 대지권 미등기라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아 총 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생할 수 있으며, 대지권 미등기는 건물 사용 및 처분에 있어서 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 상의하여 정확한 권리 관계 및 인수/해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.
1.4. 상권 분석
1.4. 1.지역적 특성
대상 물건이 위치한 신월동은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다. 마산중앙고등학교가 인근에 위치하여 학생 유동인구가 있으며, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변으로 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.
1.5. 생활 정보
1.5. 1.편의 시설 및 교육 환경
인근에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 지역의 특성상 기본적인 상업 시설(마트, 편의점, 병원 등)이 생활권 내에 존재할 것으로 추정됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.리스크 요약
미준공 상태: 건물 공사가 완료되지 않아 하자 보수 및 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.
유치권 문제: 유치권자가 점유 중인 경우, 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있으며, 유치권 내용에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
대지권 미등기: 토지 사용권 확보의 불확실성으로 인한 법적, 재산적 위험이 존재합니다.
건축법상 사용승인 미획득: 법적 사용 제한 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 미준공 상태, 유치권, 대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미확보라는 다수의 중대한 하자 및 리스크를 동시에 안고 있습니다. 감정가는 건물만의 가치만을 반영하고 있으며, 인수해야 할 권리나 해결해야 할 문제들에 대한 추가 비용을 고려하면 실제 투자 가치는 불확실합니다.
1.8. 투자 포인트
현 상태로는 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.
하지만, 만약 유치권 문제가 해결되고 대지권 미등기 문제가 해소될 수 있다면, 신월동 지역의 입지 조건과 추후 공사가 완료되어 정상적으로 사용 승인을 받을 경우, 주거용 또는 오피스텔로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력은 존재합니다. 다만, 이는 모든 법적, 물리적 하자가 완벽하게 해결된다는 전제하에 가능합니다.
따라서, 본 물건은 높은 위험을 감수하고 철저한 사전 조사 및 법률 자문을 통해 리스크를 최소화할 수 있는 투자자에게만 권유될 수 있습니다.1.마산지원 2024타경2841 (6) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 마산지원 2024타경2841 (6)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호
용도: 다세대주택
감정가: 217,000,000원
토지면적: 0.00㎡ (0평)
토지지분: 0㎡ (0평)
건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)
건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 구OOOOOOO
1.1. 1.건축물 및 토지 현황
건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 8층 (미준공 상태)
건물 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감
건물 내벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감
창호: PVC 새시 창호
이용 예정: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호
설비 내역: 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 설치되었으나, 미준공 상태로 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사 작업이 미완료 상태입니다.
토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 법원 경매 목적의 감정평가로, 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만의 평가입니다.
인접 도로 상태: 대상 물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 물건 소재 지역은 제2종 일반주거지역입니다.
공부와의 차이: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이 여부는 확인이 불가합니다.
1.1. 2.감정평가 요약
감정평가액 217,000,000원은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.
전유면적 외의 면적(공유면적, 서비스면적 등)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.
현장 조사 시 일부 호수는 내부 확인되었으나, 다수 호수는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매 진행 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.
1.2. 입지 조건
1.2. 1.주변 환경 및 교통
대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다.
주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.
차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
1.2. 2.인접 도로 상황
대상 물건은 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.
1.3. 권리 분석
1.3. 1.주요 권리사항
유치권: 현장 조사 결과, 대상 물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사되었습니다. 유치권은 타인의 물건 또는 타인의 채무 변제를 담보로 물건을 점유하고 있는 권리로서, 법원 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높은 권리입니다.
대지권 미등기: 해당 건물의 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건물 소유주가 건물 부지에 대한 소유권이나 사용권을 법적으로 완전히 확보하지 못했음을 의미하며, 추후 법적 분쟁이나 건물 사용에 제약이 따를 수 있습니다.
건축법상 사용승인 미획득: 건물이 건축법상 정식 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 이는 건물의 합법적인 사용 및 거래에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 최악의 경우 철거 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
1.3. 2.권리 분석 의견
본 물건은 유치권 신고, 대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미획득이라는 중대한 법적, 물리적 하자를 동시에 가지고 있습니다. 특히 유치권은 낙찰 후 명도 소송 비용 외에도 추가적인 변제 금액이 발생할 수 있어 실질적인 투자 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 대지권 미등기 및 미사용승인 건물은 향후 재산권 행사 및 이용에 복잡한 법적 문제를 야기할 가능성이 높습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 권리 관계를 파악하고 인수해야 할 채무 및 해결 방안을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.
1.4. 상권 분석
1.4. 1.지역적 특성
대상 물건이 위치한 창원시 마산합포구 신월동은 주거 지역으로, 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있습니다. 마산중앙고등학교가 인근에 위치하여 학생들의 등하교 시간대에 유동인구가 있을 수 있으나, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 편의 시설은 기본적인 생활 수준을 충족할 것으로 예상됩니다.
1.5. 생활 정보
1.5. 1.편의 시설 및 교육 환경
인근에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주거 지역의 특성상, 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 통상적으로 존재할 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.리스크 요약
미준공 상태: 건물 공사가 완료되지 않아 하자 보수, 미완료 공사 마감, 내외부 마감 상태 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
유치권 문제: 유치권자가 점유 중인 경우, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 유치권 성립 여부 및 금액에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 커질 수 있습니다.
대지권 미등기: 건물 소유주가 토지에 대한 정당한 권리를 확보하지 못한 상태이므로, 건물 사용 및 향후 재산권 행사에 법적인 불확실성이 존재합니다.
건축법상 사용승인 미획득: 건물이 건축법규를 준수하지 않아 사용 승인을 받지 못한 경우, 건물 철거나 사용 제한 등 심각한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 미준공 상태, 유치권, 대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미확보 등 다수의 중대한 하자 및 법적 리스크를 동시에 안고 있는 고위험 물건입니다. 감정평가액은 건물만의 가치만을 반영하고 있으며, 이러한 문제들을 해결하는 데 예상되는 추가 비용과 시간을 고려하면 실제 투자 가치는 매우 불확실합니다. 해당 물건에 대한 투자는 매우 신중하게 접근해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
현 시점에서 본 물건은 높은 위험 부담을 수반하므로, 적극적인 투자를 권장하기 어렵습니다.
하지만, 만약 유치권 문제가 법적으로 해결되고, 대지권 미등기 및 건축법상 사용승인 미확보 문제가 완벽하게 해소될 수 있다면, 향후 공사 완료 및 정상 사용 승인 후 주거용 또는 오피스텔로서의 가치를 기대해볼 수 있는 잠재력은 존재합니다. 이러한 시나리오는 모든 법적, 물리적 하자가 완벽하게 정리된다는 전제하에 가능합니다.
결론적으로, 본 물건은 고위험-고수익을 추구하며, 부동산 법률 전문가와 함께 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 모든 리스크를 면밀히 검토하고 감수할 수 있는 경험 있는 투자자에게만 제한적으로 고려될 수 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매2계