나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [10] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.12.13.자 현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 금 160,059,948원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호

마산지원 24타경2841 (10)

2. 소재지

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호

2. 용도

오피스텔

2. 건물면적

84. 15㎡ (약 25.46평)

2. 건물지분

84. 1548㎡ (약 25.46평)

2. 토지면적

0. 00㎡

2. 토지지분

0㎡

2. 감정가

220,000,000원

2. 경매구분

부동산임의경매

2. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 소재하며, "마산중앙고등학교" 북동측에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

2. 교통 상황

대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2. 인접 도로 상태

대상 물건은 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 구즉신용협동조합의 가압류 (권리번호: 갑2)입니다.

2. 주요 권리 내역 (등기부 요약)

* 소유권보존: 조광래

* 가압류: 구즉신용협동조합 (2,781,230,360원) - 말소기준권리

* 가처분: 구즉신용협동조합

* 근저당권: 구즉신용협동조합 (4,160,000,000원)

* 임의경매: 구즉신용협동조합 (3,559,101,360원)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2. 총 채권액

등기부 채권 총액은 6,941,230,360원입니다.

2. 유치권 현황

2024년 12월 13일 현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 160,059,948원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

2. 임차인 현황

* 임차인: (주)현대ENG (대표자: 김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

2. 건물 이용 계획

해당 건물은 지하 1층, 지상 8층 규모의 미준공 상태이며, 준공 시 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호로 이용될 예정입니다.

2. 주변 상권 특성

대상 물건이 속한 지역은 제2종 일반주거지역이며, 주위에는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

5. 생활정보

2. 주변 편의시설

"마산중앙고등학교"가 인근에 위치하며, 기타 편의시설은 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

2. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설 존재 여부는 외부 지도 서비스 등을 통한 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

2. 미준공 건물

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 현재 일부 공사 작업이 미완료된 상태입니다 (가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등). 준공까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

2. 대지권 미등기

건물과 별도로 대지권이 미등기 상태입니다. 감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.

2. 유치권 성립 여부

현대이엔지 주식회사의 유치권 신고는 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

2. 토지 미수반

본 건은 법원 경매 목적의 감정평가 시 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만에 대한 평가로 진행되었습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 미준공 상태의 오피스텔입니다. 현재 건물은 사용승인을 받지 못했으며, 대지권 역시 등기되지 않은 상태입니다. 또한, 공사대금과 관련된 유치권 신고가 접수되어 있어 낙찰 시 인수 부담의 가능성이 있습니다. 감정평가액은 이러한 제반 사항을 고려하여 건물 자체의 가치만을 반영한 것으로 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 유치권의 성립 여부가 중요한 변수가 될 수 있으며, 준공 및 대지권 확보에 상당한 추가적인 시간과 비용이 요구될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 준공 및 대지권 확보 시 상승 가능성이 있는 지역 내 신축 오피스텔입니다.

* 미준공 상태로 인한 현재의 낮은 감정가 및 잠재적 시세 차익 기대.

* 주거지대 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

2. 시세 분석

본 물건의 현재 감정가는 220,000,000원이며, 건물 면적은 84.15㎡ (약 25.46평)입니다. 이는 평당 약 8,641,000원의 감정가에 해당합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 창원시 마산합포구 신월동 일대의 유사 오피스텔 매매 및 임대 사례를 조사하여 평당 시세를 파악해야 합니다. 특히, 미준공 상태를 감안하여 준공 후 정상적인 시장 가치와 비교 분석이 필수적입니다. 또한, 준공에 필요한 공사 비용, 대지권 미등기 해소 비용, 잠재적인 유치권 인수 비용 등 추가적인 제반 비용을 면밀히 산출해야 합니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점에서는 실시간 부동산 시세 정보 조회가 불가능하므로, 상기 시세 분석은 제한적인 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 전문가와 함께 최신 시세 조사를 수행해야 합니다.)

2. 예상 입찰가 산정

본 건은 미준공, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 2.2억원은 건물만의 가치를 반영한 것으로, 실제 준공 및 제반 문제 해결 시 투입될 총 비용을 고려하여 시장 가치를 재평가해야 합니다.

만약 준공 후 해당 오피스텔의 시장 가치가 3억 원이라고 가정했을 때, 여기에 발생할 공사비, 법률 자문비, 대지권 확보 비용, 유치권 인수 비용 등 예상되는 총 추가 비용을 차감한 금액을 수익 기대치로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 현재 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어, 총 예상 투입 비용 및 리스크 프리미엄을 고려하여 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이의 범위 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 추정치이며, 반드시 현장 조사, 건축 전문가 상담, 법률 자문 등을 통해 정확한 추가 비용과 잠재 가치를 산출한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.