나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [10] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [10] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경2841
• 주소: , 6층602호
• 용도: 오피스텔

마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 6층602호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 마산지원 2024타경2841 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (10)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 0㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 84.15㎡ (약 25.45평)

건물지분: 84.1548㎡ (약 25.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

인근 시설: 마산중앙고등학교, 신월초등학교, 마산서중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 창원 시립 마산도서관, 마산합포구청, 다양한 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 교통 상황

차량 접근성: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

대중교통: 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층의 미준공 상태 건물입니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감입니다.

창호: PVC 새시 창호입니다.

이용 예정: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호실로 이용 예정입니다.

1.5. 설비 내역

기본 설비: 제반 위생 및 급배수 설비, 소화전, 엘리베이터 등이 갖추어져 있으나, 미준공 상태로 인해 일부 공사 작업이 미완료 상태입니다.

미완료 공사: 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.

1.6. 토지 정보

토지 현황: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

대지권: 본 경매 물건은 건물만에 대한 감정평가로, 대지권 목적인 토지가 수반되지 않은 상태입니다.

토지이용계획: 대상 물건이 속한 지역은 제2종 일반주거지역입니다.

1.7. 인접 도로 상태

접면 도로: 대상 물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.8. 공부와의 차이 및 특이사항

건축법상 사용승인: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 공부와의 차이 여부는 확인이 불가합니다.

대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태입니다.

감정평가액: 감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.

기타 참고사항:

전유면적 외 면적(공유면적, 서비스면적 등)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.

내부 확인이 곤란한 호수는 탐문 조사 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 재확인이 요망됩니다.

대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사되었습니다.

1.9. 권리 분석

유치권 신고: 2024.12.13. 현대이엔지 주식회사로부터 공사대금(502호 및 602호) 금 160,059,948원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

대지권 미등기: 대지권 미등기 상태로, 추후 대지권 확보 여부가 중요합니다.

기타 권리: 채권자 정보는 구OOOOOOO이며, 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

1.10. 상권 분석

지역 특성: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지역으로, 인근에 상업시설도 일부 분포하고 있습니다.

오피스텔 시세: 신월동 일대 오피스텔 시세는 공급량에 따라 변동적이나, 최근 거래량은 꾸준한 편입니다. 전용 85㎡ 내외 오피스텔은 평균 2억~2억 5천만원 선에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

잠재력: 신규 입주 예정인 오피스텔 및 다세대주택으로 인해 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.11. 생활 정보

교육 환경: 마산중앙고등학교, 신월초등학교, 마산서중학교 등 도보 통학이 가능한 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의 시설: 창원 시립 마산도서관, 마산합포구청, 다양한 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 주거지역에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

미준공 상태: 건물이 준공되지 않은 상태로, 하자 발생 및 추가 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

사용승인 미확보: 건축법상 사용승인을 받지 않아 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

유치권 성립 여부 불분명: 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 여부에 대한 법적 검토가 필요합니다.

대지권 미등기: 대지권 미등기 상태로, 추후 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 내부 확인 곤란: 일부 호실 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태나 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.13. 종합 의견

현재 본 물건은 미준공, 사용승인 미확보, 대지권 미등기, 유치권 신고 등의 여러 복합적인 문제점을 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 대지권 확보 문제는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있는 중대한 사안입니다. 감정평가액은 건물만의 가치로 산정되었으며, 대지권이 수반되지 않은 상태입니다. 그럼에도 불구하고, 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하고, 향후 준공 및 법적 문제 해결 시 가치 상승 가능성을 지닌 물건이라 판단됩니다.

1.14. 투자 포인트

저평가 가능성: 현재의 복합적인 문제점으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

신규 개발 지역 잠재력: 해당 지역이 신규 개발 예정이거나 정비 사업 구역으로 지정될 경우, 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

철저한 권리 분석 필수: 유치권 성립 여부, 대지권 확보 방안에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

준공 및 사용승인 후 가치 상승 기대: 모든 법적 문제가 해결되고 건물이 정상적으로 준공될 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매2계