나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [7] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.12.26.자 주식회사 세몰로부터 공사대금 금 88,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2024타경2841 (7)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층501호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

220,000,000원

1.5. 면적

건물면적: 84.15㎡ (약 25.46평)

토지면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다 [cite: none].

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다 [cite: none].

2.3. 도로 상황

대상물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다 [cite: none].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 구즉신용협동조합의 가압류 (갑2) 입니다 [cite: none].

3.2. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리 및 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: none].

3.3. 주요 등기 현황

* 소유권보존 (조광래)

* 가압류 (구즉신용협동조합, 2,781,230,360원) - 말소기준권리

* 가처분 (구즉신용협동조합)

* 근저당권 (구즉신용협동조합, 4,160,000,000원)

* 임의경매개시결정 (구즉신용협동조합, 3,559,101,360원)

총 등기부채권액은 6,941,230,360원 입니다 [cite: none].

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)세몰

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 [cite: none].

인수보증금 합계는 0원입니다 [cite: none].

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

대상 물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다 [cite: none].

4.2. 주변 상권

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 인근에 마산중앙고등학교 등이 위치하고 있습니다 [cite: none].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건 북동측에 마산중앙고등학교가 위치하며, 주변 주거지역 내 기본적인 상업시설 및 공공시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형 편의시설은 도보 이용이 가능한 거리에 많지 않으나, 차량 이용 시 접근이 용이합니다 [cite: none].

5.2. 교육시설

마산중앙고등학교가 인근에 위치하며, 마산대학교 등 교육시설 이용이 가능합니다 [cite: none].

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 상태

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 일부 공사 작업이 미완료된 상태입니다. 준공 완료까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다 [cite: none].

6.2. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태이며, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 향후 대지권 확보를 위한 절차나 비용이 발생할 수 있습니다 [cite: none].

6.3. 유치권 성립 여부 불분명

주식회사 세몰로부터 공사대금 88,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 현장 조사 결과 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사되었습니다 [cite: none].

6.4. 내부 확인 곤란

이해관계인 부재 등으로 일부 호수의 내부 확인이 곤란하여, 탐문조사 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였습니다. 경매 진행 시 대상 물건의 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요망됩니다 [cite: none].

6.5. 과도한 채무 총액

부동산 경매 물건의 총 등기부채권액(약 69.4억원)이 감정가(2.2억원) 대비 현저히 높아, 채권 회수 가능성이 낮음에도 경매가 진행되는 특수한 상황으로 판단됩니다 [cite: none].

7. 종합 의견

본 물건은 미준공 상태의 오피스텔로서, 사용승인 미비, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 공사 완료 및 법적 사용 가능 상태로 만들기 위한 추가적인 투자와 노력이 필요합니다. 다만, 주거지 내에 위치하고 있어 향후 준공 후에는 주거용 또는 오피스텔 용도로 활용 가능성이 있습니다. 현재로서는 권리 관계가 복잡하고 사업성이 불투명한 물건으로 판단됩니다 [cite: none].

8. 투자 포인트

8.1. 완공 시점의 잠재 가치

건축 관련 공사 및 법적 절차(사용승인, 대지권 확보 등)가 완료될 경우, 지역 내 오피스텔 또는 소형 주거용 건물의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다 [cite: none].

8.2. 준주거지역 입지

제2종 일반주거지역에 위치하여 주거용 건물로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다 [cite: none].

9. 예상 입찰가

본 물건은 미준공 상태, 대지권 미등기, 유치권 문제, 과도한 채무 총액 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 건물만의 금액으로, 향후 공사 완료 및 제반 비용 발생을 고려해야 합니다. 주변 유사한 규모의 *완공된* 오피스텔 시세를 고려할 때, 현재 상태에서는 감정가 대비 상당히 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

본 물건의 현재 상태 및 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이를 권장합니다. 이는 감정가(220,000,000원) 수준이지만, 추가 공사 비용, 대지권 확보 비용, 유치권 해결 비용, 명도 비용 등을 고려하면 매우 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.