나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경2841
• 주소: , 6층601호
• 용도: 오피스텔

마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 6층601호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 마산지원 2024타경2841 (9) 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (9)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (본 감정평가에서는 토지 지분이 포함되지 않았습니다.)

건물면적: 84.15㎡ (전용면적 약 25.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 감정평가액은 건물에 한정됨)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

2. 물건 현황 및 분석

2.1. 건물 상태 및 이용 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 건물의 6층 601호 오피스텔입니다.

건물은 현재 미준공 상태로, 다세대주택 6세대 및 오피스텔 8개호로 이용 예정입니다.

건물 면적은 84.15㎡ (전용면적 약 25.44평)이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 설치되어 있으나, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.

채권자 측에서 제시한 자료를 인용하여 감정평가가 이루어졌으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.

또한, 일부 호수는 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 탐문조사에 의해 감정평가되었습니다.

2.2. 토지 현황

본 물건은 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

다만, 본 경매 물건의 감정평가는 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물에 대해서만 이루어졌습니다.

2.3. 입지 조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

서측 및 북측으로 각각 약 5m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

이 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

2.4. 주변 환경 및 상권 분석

주변이 주거지대로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다세대주택 및 오피스텔로 이용될 예정이므로, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.5. 생활 정보

본 물건은 마산중앙고등학교 북동측에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

창원시 마산합포구는 다양한 관공서, 병원, 문화시설 등을 갖추고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 편입니다.

[주변 시설 조사 결과]:

창원시 마산합포구 신월동 일대는 주로 주거지역으로 형성되어 있어, 일반적으로 알려진 혐오시설(산업단지, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 현황 및 인접 부지 이용 계획에 따라 향후 환경이 변동될 가능성은 배제할 수 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 주요 권리 사항 (유치권, 대지권 미등기)

본 건은 유치권 및 대지권 미등기 상태입니다.

2024년 11월 12일, 창우건업 주식회사로부터 공사대금 등 금 244,440,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

대지권 역시 미등기 상태로, 건물과 토지의 소유 관계가 명확하지 않아 법적 분쟁의 소지가 있으며, 추후 대지권 확보 절차에 예상치 못한 난항이 있을 수 있습니다.

3.2. 건축법상 문제 (미준공, 사용승인 미확보)

건축법상 사용승인이 나지 않은 상태입니다.

현재 건물이 준공되지 않아 정상적인 주거/상업용으로 사용하기까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이며, 준공 후 변동 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 주요 리스크 요인

1. 미준공 및 사용승인 미확보: 현재 건물이 준공되지 않았고 건축법상 사용승인을 받지 않아 정상적인 주거/상업용으로 사용하기까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 대지권 미등기: 건물과 토지의 소유 관계가 명확하지 않아 법적 분쟁의 소지가 있으며, 추후 대지권 확보 절차에 예상치 못한 난항이 있을 수 있습니다.

3. 유치권 문제: 유치권 신고액이 크고 성립 여부가 불분명하여, 경매 낙찰 후 유치권자와의 법적 다툼 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 공사 미완료: 내부 설비, 외관 마감 등 공사가 상당 부분 미완료되어 있어, 준공 및 입주까지 추가적인 공사 비용이 대규모로 발생할 수 있습니다.

5. 감정가 한정: 감정평가액이 대지 지분을 제외한 건물만의 금액이므로, 실제 토지 가치를 고려한 총 투자 비용은 더 높아질 수 있습니다.

4.2. 투자 시 고려사항

본 건은 미준공, 대지권 미등기, 유치권 등 다수의 법적, 물리적 하자를 안고 있는 고위험 물건입니다.

현재 상태로는 정상적인 임대 또는 매매가 불가능하며, 준공 및 관련 문제 해결을 위한 상당한 시간, 자금, 노력이 요구됩니다.

안정적인 수익을 추구하는 투자자에게는 적합하지 않으며, 명확한 권리 분석과 명도, 공사 관련 전문성이 있는 투자자만이 접근을 고려해볼 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 높은 잠재적 가치를 가지고 있으나, 현재 상태로는 투자에 앞서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

모든 법적 문제를 해결하고 건물을 완성했을 때의 가치를 산정하고, 필요한 모든 비용과 시간을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

4.4. 투자 포인트

1. 잠재적 시세 차익: 만약 모든 법적 문제를 해결하고 정상적으로 준공 및 등기가 완료된다면, 현재의 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 지역 개발 가능성: 창원시 마산합포구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 주변 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

3. (주의) 고위험-고수익 투자: 본 물건은 명확한 리스크 요인이 많으므로, 철저한 사전 조사와 함께 높은 수익률을 기대하는 전략적인 투자 접근이 필요합니다.

법원 정보

마산지원 경매2계