나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.11.12.자 창우건업 주식회사로부터 공사대금 등 금 244,440,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (9)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2, 6층 601호

물건 종류: 오피스텔 (건축물 표제부상 다세대주택 및 오피스텔 이용 예정)

감정가: 220,000,000원 (건물만의 감정가이며, 대지지분은 포함되지 않음)

토지 면적: 0.00㎡ (단위 토지지분), 해당 물건에 대한 토지 소유권 관계는 법적 확인 필요

건물 면적: 84.15㎡ (약 25.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (단, 대지권 미등기 상태)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구즉신용협동조합 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치하며, "마산중앙고등학교" 북동측에 인접한 지역입니다. 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 인접 도로상태: 물건지 서측과 북측으로 각각 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 일부 상업 용도 활용이 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 조광래 (등기부상 기록)

* 가압류: 구즉신용협동조합 (2,781,230,360원)

* 가처분: 구즉신용협동조합

* 근저당권: 구즉신용협동조합 (4,160,000,000원)

* 임의경매개시결정: 구즉신용협동조합 (3,559,101,360원)

* 말소기준권리: 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. (단, 유치권 등은 별도 확인 필요)

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 창우건업(주) (보증금 0원, 차임 0원). 대항력이 없는 임차인입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 총 채권액: 등기부상 기록된 채권 총액은 약 6,941,230,360원입니다.

* 유치권: 창우건업 주식회사로부터 공사대금 등 244,440,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 성립 여부를 명확히 조사하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 제2종 일반주거지역에 속해 있으며, 주변 지역은 주거 시설이 밀집된 일반적인 상권입니다.

* 상업 시설: 주거 지역 내 필요한 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 마산중앙고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변 주거 지역 내에서 일상생활에 필요한 편의 시설들을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진출입은 용이하지만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축법상 미준공 및 사용승인 미필: 현재 건물이 완공되지 않았으며, 관련 법규에 따른 사용승인을 받지 못한 상태입니다. 이는 법적 사용 및 건축물대장 등재에 심각한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물 소유주가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태입니다. 이로 인해 토지 사용에 대한 법적 불확실성이 존재하며, 감정평가액에서도 대지지분이 제외되었습니다.

* 유치권 성립 여부 불분명: 창우건업 주식회사의 유치권이 실제 법적으로 성립하는지, 성립한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하는지에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 미완료 공사: 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사가 여전히 미완료 상태입니다. 건물을 완성하기 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태 및 점유: 건물은 미준공 상태이며, 일부 호수는 내부 확인이 어려운 상황이었습니다. 또한, 탐문 조사 결과 대부분의 유치권자가 점유 중인 것으로 파악되어 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 신월동의 주거 지역 내에 위치하나, 현재 미준공 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 못하고 대지권 등기가 누락된 중대한 하자들을 안고 있습니다. 또한, 거액의 근저당 및 가압류, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하여 법적, 물리적 위험이 매우 높은 상황입니다. 감정가 220,000,000원은 건물만의 가치를 반영한 것이며, 대지권 관련 문제, 미완료 공사 비용, 유치권 해결 비용 등을 종합적으로 고려했을 때 실제 가치 및 낙찰 후 투입될 추가 비용을 매우 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 창원시 마산합포구 신월동이라는 지역적 이점이 있습니다.

* 잠재적 가치: 만약 모든 법적, 공사적 문제를 성공적으로 해결하고 건물을 완공 및 등기할 수 있다면, 장기적으로는 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 이는 모든 위험 요소를 성공적으로 해결한다는 전제 하에 가능합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 미준공, 대지권 미등기, 유치권 관련 불확실성 등 심각한 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 감정평가액 220,000,000원은 건물만의 가치를 반영한 것이며, 대지권 관련 문제 해결, 미완료 공사 비용, 명도 비용, 유치권 문제 해결 비용 등을 고려하면 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

정확한 시세 조사를 통해 완공 시 예상 가치를 산정한 후, 예상되는 모든 추가 공사비, 법적 비용, 명도 비용, 그리고 금융 비용 등을 모두 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가의 50% 이하 수준에서 매우 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 상세한 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 그리고 추가적인 공사 비용 산출을 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 일반적인 위험 요소를 고려하여 100,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 매우 보수적인 예상 범위를 제시하며, 이는 단순 참고용이며 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.