나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층401호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층401호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경2841
- 주소: , 4층401호
- 용도: 다세대주택
마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 4층401호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 다세대주택
1. 전유면적 외의 면적(공유면적, 서비스면적 등)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 측 자료를 인용하여 감정평가하였으므로, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.
2. 현장 조사 시 일부 호실 내부는 확인하였으나, 이해관계인의 부재로 확인이 어려운 호실이 많았습니다. 따라서 외부 관찰 및 탐문 조사에 의거 통상적인 상태를 가정하여 평가하였으므로, 경매 진행 시 내부 이용 현황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요망됩니다.
3. 대상 물건의 대부분은 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 응찰 시 참고하시기 바랍니다.
*입지조건
창원시 마산합포구 신월동에 위치하며, 인근에 마산중앙고등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.
*권리분석
본 건의 가장 큰 권리상의 특징은 '유치권'과 '대지권 미등기'입니다. 서옥성으로부터 374,000,000원의 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 대지권이 미등기된 상태로 건물만 매각 대상에 포함되어 있어, 향후 대지권 확보 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 유치권자가 점유 중이라는 점도 권리관계 파악 시 중요한 요소입니다.
*상권분석
대상 물건이 위치한 신월동 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 상업 시설보다는 주거 편의 시설이 발달한 지역으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 도보 거리 내에 많지 않을 것으로 예상됩니다.
*생활정보
인근에 마산중앙고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 다만, 미준공 상태의 건물임을 감안할 때, 주변 편의시설 이용은 현재 거주 중인 세대나 인근 주민들을 중심으로 이루어질 가능성이 높습니다.
*혐오시설 여부
주변 시설 검색 결과, 대상 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.
*잠재적 리스크
1. 미준공 및 미사용승인 건물: 건축법상 사용승인을 받지 않아 건물이 완전히 완성되지 않은 상태입니다. 준공 및 사용승인을 받기 위한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 대지권 미등기: 건물 소유자가 토지에 대한 권리를 제대로 등기하지 못한 상태입니다. 이로 인해 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 온전히 확보하지 못할 수 있으며, 추후 법적 분쟁이나 추가적인 토지 매입 비용이 발생할 가능성이 있습니다.
3. 유치권 존재: 3억 7천만원이 넘는 고액의 유치권 신고가 있어, 물건 인수 시 유치권 관련 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 유치권 성립 여부가 불분명하므로, 철저한 법률 검토가 필수적입니다.
4. 채무 불이행 위험: 채권자(구OOOOOOO)가 채무 불이행 상태로 인해 경매가 진행된 것이므로, 채무 관계에 대한 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.
*종합 의견
본 물건은 미준공 및 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 복잡한 법적, 물리적 하자를 안고 있는 고위험 물건입니다. 건물 완공 및 법적 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서, 부동산 경매 및 건축, 법률 관련 전문 지식과 경험이 풍부한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 이러한 리스크를 감수하고 성공적으로 문제를 해결할 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.
*투자 포인트
1. 잠재적 가치 상승: 건물을 성공적으로 준공하고 대지권 문제를 해결한다면, 해당 지역의 시세 대비 저평가된 부동산을 확보할 수 있습니다.
2. 주거 수요: 창원시 마산합포구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
3. 경험 있는 투자자에게 기회: 복잡한 권리 관계와 미준공 상태는 일반 투자자에게는 진입 장벽이 될 수 있지만, 전문 투자자에게는 경쟁이 적은 상태에서 기회를 잡을 수 있는 요인이 될 수 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매2계