나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.11.22.자 서옥성으로부터 공사대금(302호 및 401호) 금 374,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2, 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 감정평가액은 217,000,000원입니다. 건물면적은 65.68㎡(약 19.87평)이며, 토지 면적은 0㎡로 건물만 매각대상에 포함됩니다. 채권자는 구OOOOOOO입니다.

1.2. 감정평가 요약

감정평가서에 따르면, 대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다. 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 8층의 미준공 상태입니다. 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호로 이용 예정이며, 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 설치되어 있으나, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다. 토지는 2필 일단의 부정형 토지로 이용 중이나, 본 감정평가는 대지권의 목적이 되는 토지가 수반되지 않은 건물만에 대한 평가입니다. 대상 물건 서측 및 북측으로 약 5m의 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치하며, 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지역입니다. 북동측으로는 마산중앙고등학교가 위치해 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 서측 및 북측으로 각각 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존등기(갑1) 이후 구즉신용협동조합의 가압류(갑2, 2024-04-08, 2,781,230,360원)가 말소기준권리로 보이며, 이어 가처분(갑3), 근저당권(을1, 2024-08-29, 4,160,000,000원), 임의경매개시결정(갑4, 3,559,101,360원)이 등기되어 있습니다. 등기부상 채권 총액은 6,941,230,360원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 유치권자로 파악되는 서옥성(창원건설기계)이 임차인으로 신고되어 있으나, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 이에 따른 대항력은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리인 구즉신용협동조합의 가압류(갑2)를 포함하여 이후 등기된 권리들은 임의경매 개시결정(갑4)에 의해 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 대지권 미등기 상태이며, 서옥성으로부터 공사대금 374,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

본 물건은 미준공 상태이며 대지권이 미등기인 점, 그리고 건물만 매각 대상인 점을 고려할 때, 직접적인 주변 다세대주택이나 오피스텔의 매매/임대 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 검색된 자료에 따르면 창원시 마산합포구 신월동 지역 내에서는 주거용 건물들의 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다. 하지만 유사한 미준공 상태의 건물이나 대지권 미등기 상태의 건물에 대한 거래 사례를 직접적으로 찾기는 어려웠습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창원시 마산합포구 신월동 및 인근 지역에는 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 마산어시장, 창동예술촌 등이 있으며, 마산합포구 댓거리 지역에는 편의시설 및 문화시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 마산중앙고등학교가 있으며, 합포고등학교, 창원신월고등학교, 합포초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 창원시 마산합포구 진전면 지역에서 의료폐기물 소각장 건립 추진 사례가 있었으나, 해당 물건지(신월동 31-2) 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 및 사용승인 미필

본 물건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 아직 미준공 상태입니다. 이는 완공까지 추가 공사 비용과 시간이 소요됨을 의미하며, 사용승인 관련 절차 진행에 대한 불확실성이 존재합니다. 감정평가액 또한 건물만의 금액이며, 대지 지분은 포함되지 않았습니다.

6.2. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태로, 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 정식으로 확보하지 못했음을 의미합니다. 추후 대지권 확보 과정에서 법적 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 유치권 문제

서옥성으로부터 공사대금 374,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수하거나 별도의 해결 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 자체 하자 및 미완료 공사

일부 공사가 미완료된 상태이며, 내부 확인이 어려운 호수가 다수 있어 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 또한, 미준공 상태임을 고려할 때, 건물의 구조적 안전성이나 마감 상태에 대한 추가 점검이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미준공 상태의 신축 건물로, 잠재적인 가치는 있으나, 사용승인 미필, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 건물 자체의 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 부담이 발생할 수 있습니다. 감정평가액은 건물만의 가치를 반영한 것이므로, 토지 관련 문제는 별도로 고려해야 합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 미준공 건물로, 완공 시 잠재적 가치 상승 기대 가능.

* 다세대주택 및 오피스텔로 활용 예정되어 있어 다양한 수익 모델 구축 가능.

* 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 217,000,000원(2억 1천 7백만원)은 건물만의 가치이며, 미준공 상태, 대지권 미등기, 불확실한 유치권 등 제반 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 건물을 완공하고 사용승인을 받기 위한 추가 공사 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

현재로서는 시세 정보를 직접적으로 파악하기 어려운 미준공 및 대지권 미등기 상태임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권의 성립 여부와 완공에 필요한 추가 공사 비용을 면밀히 분석한 후, 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 추가 공사비 + 기타 부대비용)이 향후 시장 가치보다 현저히 낮을 경우에만 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 217,000,000원에서 시작하여, 위에 언급된 여러 리스크 요소를 감안하여 최대한 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예를 들어, 추가 공사 비용 및 제반 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준인 약 151,900,000원 ~ 173,600,000원 범위 내에서 신중하게 검토하거나, 추가 공사 완료 후의 예상 가치를 기준으로 낙찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 어디까지나 잠정적인 추정치이며, 현장 방문 및 전문가의 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.