나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호 다세대주택 경매

, 3층302호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경2841(마산지원 경매2계). 감정가 217,000,000원, 최저가 74,431,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 2841 [4]
소재지	경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호
도로명주소	, 3층302호
용도	다세대주택
매각기일	2026.07.30
관할법원	마산지원 경매2계 (055-240-9414)
이용제한	(저촉)상대보호구역, (접함)준보전산지, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

건물면적	65.68㎡ (19.87평)

금액

감정가	217,000,000원
최저가	74,431,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	7,443,100원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.01.29	217,000,000원	유찰
2차	2026.03.12	151,900,000원	변경
2차	2026.05.21	151,900,000원	유찰
3차	2026.06.25	106,330,000원	유찰
4차	2026.07.30	74,431,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.
교통상황: 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.
이용상태: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.
설비내역: 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.
토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.
인접 도로상태등: 대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.
공부와의 차이: 대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	5건	65%	102,589,380원
최근 6개월	8건	68%	125,101,113원
최근 12개월	9건	70%	131,200,989원

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.11.22.자 서옥성으로부터 공사대금(302호 및 401호) 금 374,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호

용도: 다세대주택 (이용 예정)

건축물 면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

감정가: 217,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 감정평가액은 건물만의 금액이며 대지지분 미포함)

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 (미준공 상태)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: PVC새시 창호

1.3. 이용 상태 (예정)

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호로 이용 예정.

1.4. 설비 내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 있으나, 미준공 상태로 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사 작업 미완료.

1.5. 토지 현황

2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중. 당해 사건은 법원 경매 목적의 감정평가이며, 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 평가임.

1.6. 인접 도로 상태

대상 물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접함.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역.

1.8. 공부와의 차이

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 공부와의 차이 여부는 확인 불가.

1.9. 기타 참고 사항

* 전유면적 외 면적(공유면적, 서비스면적)은 미준공 상태로 공부상 자료가 없어 채권자 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있음.

* 일부 호수는 내부 확인되었으나, 기타 호수는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부 관찰로 평가되었으므로 경매 진행 시 재확인 필요.

* 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 정보

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치함.

2.2. 주위 환경

주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대임.

2.3. 교통 상황

차량 진출입 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조광래 (20XX-XX-XX)

* 말소기준권리: 구즉신용협동조합의 가압류 (2024-04-08, 금2,781,230,360원)

* 말소 예정 권리:

* 구즉신용협동조합의 가처분 (2024-06-03)

* 구즉신용협동조합의 근저당권 (2024-08-29, 금4,160,000,000원)

* 구즉신용협동조합의 임의경매 (2024-10-15, 금3,559,101,360원)

* 총 등기부 채권액: 6,941,230,360원

3.2. 유치권 신고

* 신고자: 서옥성 (창원건설기계)

* 신고 내용: 공사대금 (302호 및 401호) 금 374,000,000원

* 성립 여부: 불분명함.

* 점유: 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서 (창원건설기계)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

특정된 상업 시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 마산중앙고등학교 북동측 인근에 위치.

* 주변 학교 현황: 마산고등학교, 합포고등학교 등 다수의 학교가 존재함.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 진출입 가능하며 대중교통 사정은 보통임.

* 주변에 주거지역이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 및 사용승인 미필

건물이 현재까지 미준공 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 못하여 법적인 건물로서의 온전한 사용 및 등기가 불가한 상태임. 이는 추후 준공 및 사용승인 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미함.

6.2. 대지권 미등기

건물에 대한 대지권이 아직 등기되지 않아 토지에 대한 권리가 명확하지 않음. 이는 건물 소유주의 토지 사용 권리가 불확실하며, 추후 토지 관련 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있음. 감정평가액 산정 시 대지 지분이 포함되지 않은 건물만의 가치임.

6.3. 불분명한 유치권

서옥성으로부터 금 374,000,000원의 공사대금 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명함. 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 법적 부담이 발생할 수 있음. 현재 유치권자가 점유 중인 것으로 추정되어 명도 저항이 예상됨.

6.4. 높은 총 부채액

등기부상 총 채권액이 약 69.4억 원에 달하여, 본 건물의 감정가(2.17억 원) 대비 매우 높은 수준임. 이는 향후 경매 절차 진행 또는 정상적인 매각 과정에서 추가적인 법적·금전적 리스크로 작용할 가능성이 있음.

6.5. 미완료 공사 및 내부 확인 곤란

건물의 일부 공사가 미완료 상태이며, 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 호수들이 많아 실제 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임. 준공 및 하자 보수에 상당한 추가 비용 발생 가능.

7. 종합 의견

본 물건은 미준공 상태의 다세대주택으로, 사용승인을 받지 못했으며 대지권도 미등기된 상태라는 점에서 중대한 리스크를 안고 있음. 또한, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 접수되어 있으며, 유치권자가 점유 중일 가능성이 높아 명도 과정에서의 어려움이 예상됨. 감정평가액 또한 토지 지분을 제외한 건물만의 가치로 책정되었음. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 상당한 주의와 면밀한 법률 검토가 필요한 투자 대상임.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

건물만의 감정가로 평가되었으며, 현재 상태와 각종 리스크로 인해 시장 가치 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

8.2. 향후 개발 잠재력

만약 미준공 상태를 해결하고 정상적인 건물로 등기 및 사용 승인을 받을 수 있다면, 주거 지역 내에서 가치를 회복할 잠재력이 있음. (다만, 이 과정에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음)

9. 예상 입찰가

본 건은 미준공, 사용승인 미필, 대지권 미등기, 불분명한 유치권, 유치권자 점유 추정 등의 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 건물 면적(65.68㎡) 대비 감정가(217,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 사용승인 및 대지권 확보에 필요한 막대한 추가 비용과 시간을 고려하고, 유치권 성립 가능성 및 명도 관련 예상되는 법적 분쟁 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 결과, 유사한 조건의 신축 또는 준공된 다세대주택의 거래 사례를 찾기 어려우며, 지역 내 일반적인 빌라/다세대 시세는 평당 500만원 ~ 800만원 수준이나, 본 건물의 미준공 상태와 복합적인 리스크를 고려하면 이를 그대로 적용하기는 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

종합적인 리스크 분석 및 필요 공사비, 법률 대응 비용, 명도 비용 등을 고려하여, 본 물건의 낙찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 결정될 가능성을 예상합니다.

구체적인 예상 입찰가는 대략 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있을 것으로 보이나, 이는 입찰 당시의 시장 상황, 경쟁 현황, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 시에는 반드시 전문가와 함께 물건의 법률적, 기술적 하자 사항을 면밀히 검토하고, 예상되는 모든 비용과 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보