나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2841
• 주소: , 3층302호
• 용도: 다세대주택

마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 3층302호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 마산지원 2024타경2841 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경2841 (4)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2, 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡ 포함)

* 토지 지분: 0㎡

* 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 건물 지분: 65.6797㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 물건 서측 및 북측으로 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 지역은 제2종 일반주거지역입니다.

1.3. 건물 상태 및 이용 계획

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 8층 규모의 미준공 상태 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태 (예정): 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호실로 이용 예정입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 엘리베이터 등이 설치되어 있으나, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태인 미준공 건물입니다.

* 공부와의 차이: 본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로, 공부와의 차이 여부는 확인이 불가합니다.

1.4. 권리분석

* 매각물건 명세서 상 권리관계: 제공된 정보에 따르면, 본 건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

* 주의사항 및 특이사항:

* 유치권 신고가 제출되어 있습니다.

* 대지권이 미등기 상태입니다.

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

* 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.

* 2024년 11월 22일자 서옥성으로부터 공사대금(302호 및 401호) 금 374,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 전유면적 외 공유면적 및 서비스 면적 등은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어 채권자 측 제시 자료를 인용하였으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 시 일부 호수는 내부 확인이 되었으나, 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란한 호수가 많아 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 이용상황 및 관리상태 재확인이 요망됩니다.

* 대상 물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사되었습니다.

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 신월동 일대는 제2종 일반주거지역으로, 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있어 일반적인 주거지 환경을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설: 북동측으로 마산중앙고등학교가 위치하며, 주변은 주택가로 이루어져 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과상, 본 물건지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 생활정보

* 주요 인근 시설: 마산중앙고등학교가 인근에 위치합니다. 또한, 마산서중학교, 해운중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 접근성: 차량 진출입은 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 창원 시내버스가 운행되어 지역 내 이동이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 미준공 상태 및 사용승인 미확보: 건물이 미준공 상태이며 건축법상 사용승인을 받지 않아, 준공 처리 및 정상적인 건물 이용에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제: 건물에 대한 대지권이 미등기 상태이므로, 향후 대지권 확보 절차 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 유치권 성립 여부 불분명: 3억 7천여만 원에 달하는 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 유치권자가 점유 중이라는 점도 고려해야 합니다.

* 내부 확인 곤란: 일부 호실의 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상태나 관리 상태에 대한 정보가 부족합니다.

* 준공 후 면적 변동 가능성: 감정평가 시 인용한 자료가 채권자 측의 제시 자료이며, 준공 후 면적 변동 가능성이 있어 실제 전유면적과 다를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 신월동의 주거지역에 위치한 신축 예정 건물입니다. 감정가는 2억 1천7백만 원으로 책정되었으나, 건물 미준공, 대지권 미등기, 유치권 신고 등의 여러 중대한 권리상 하자 및 물리적 상태의 문제가 존재합니다. 특히, 사용승인을 받지 못한 점과 유치권 성립 여부 불분명은 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 이러한 문제들을 해결하기 위한 시간, 비용, 그리고 법적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 잠재력: 모든 문제가 해결되고 정상적으로 준공 및 등기가 완료된다면, 신축급 다세대주택 또는 오피스텔로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 현재의 리스크 요인들로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 만약 유치권 문제를 원만히 해결하고 준공을 완료할 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 마산중앙고등학교 인근의 주거지역이라는 점은 향후 안정적인 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매2계