나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경2841
- 주소: , 3층301호
- 용도: 다세대주택
마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 3층301호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 마산지원 2024타경2841 (3)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호
용도: 다세대주택 (이용 예정)
감정가: 217,000,000원
토지면적: 0.00㎡ (0.00평)
토지지분: 0㎡ (0.00평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)
건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)
건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 감정평가액은 건물만 포함)
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 구OOOOOOO
특이사항: 유치권, 대지권 미등기, 미준공 건물
주의사항: 건축법상 사용승인 미취득 건물, 대지권 미등기 상태이며, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.
1.2. 입지조건
대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치하며, "마산중앙고등학교" 북동측에 인접해 있습니다.
주위 환경으로는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 일반적인 주거지대입니다.
교통 상황은 차량으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.
1.3. 건물 현황
건물은 철근콘크리트 구조의 철근콘크리트 평슬라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 8층 건물로, 현재 미준공 상태입니다.
외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호입니다.
용도 계획상 다세대주택 6세대 및 오피스텔 8개 호실로 이용될 예정입니다.
설비 내역으로는 제반 위생 및 급배수 설비, 소화전, 엘리베이터 등이 갖추어져 있으나, 가스, 소방, 일부 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
1.4. 권리 분석
본 물건은 채권자 구OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.
주요 권리 사항 및 특이사항으로는 다음과 같습니다.
유치권이 신고되어 있으며, 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 주요 권리 사항으로 반드시 확인이 필요합니다.
대지권이 미등기 상태로, 건물 매각 대상임에도 불구하고 토지에 대한 권리 관계가 명확하지 않습니다.
건축법상 사용승인(건축물대장)을 받지 않은 미준공 건물입니다.
감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 가치로 평가되었습니다.
전유면적 외의 면적(공유면적, 서비스면적 등)은 미준공 상태로 인해 공부상 자료가 없어, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.
현장 조사 시 일부 호수만 내부 확인이 가능했으며, 폐문 부재로 인해 내부 확인이 어려운 호실은 탐문조사 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.
대상 물건 대부분 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.
1.5. 상권 분석
대상 물건이 위치한 신월동 일대는 주거지대가 형성되어 있으며, 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있습니다.
향후 다세대주택 및 오피스텔로 이용될 계획으로, 지역 내 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 잠재력을 가지고 있습니다.
마산중앙고등학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 양호한 편이며, 주거지대 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.
1.6. 생활 정보
마산중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.
주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량 이동 시 주변 도로망을 이용한 진출입은 용이합니다.
1.7. 잠재적 리스크
본 물건은 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.
가장 큰 리스크는 미준공 상태와 건축법상 사용승인 미취득으로, 준공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 뿐만 아니라, 준공이 불가능할 가능성도 배제할 수 없습니다.
대지권 미등기 상태는 건물 매각 후에도 토지 사용에 대한 법적 권리가 불확실함을 의미하며, 추후 토지 확보 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
유치권자의 점유 가능성은 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 어려움과 추가 비용을 발생시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.
내부 확인이 어려운 호실들이 다수 존재하여, 물건의 실제 상태 및 하자 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다.
건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 공부와의 차이 여부 확인이 불가한 점도 잠재적 문제입니다.
감정평가액이 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이라는 점은, 향후 토지 확보 시 실제 총 투자 비용 산정에 있어 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 미준공 상태의 다세대주택/오피스텔 예정 건물입니다. 마산중앙고등학교 인근에 위치하여 입지적 잠재력은 있으나, 유치권 존재, 대지권 미등기, 건축법상 사용승인 미취득 등 권리 및 물건 상태에 심각한 하자가 다수 존재합니다. 특히, 유치권자의 점유 가능성과 준공 관련 불확실성은 낙찰 후 명도 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 높입니다. 감정평가액이 건물만의 가치임을 감안할 때, 성공적인 준공 및 법적 절차 완료를 위해서는 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되며, 이로 인한 가치 변동성이 매우 클 수 있습니다. 따라서 본 물건은 중대한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이에 대한 면밀한 검토와 철저한 대비가 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.
중대한 하자로 인한 낮은 현재 가치: 복잡한 권리 관계와 미준공 상태로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
향후 개발 가치: 만약 유치권 문제를 해결하고, 대지권 확보 및 건축법상 사용승인을 성공적으로 취득한다면, 지역 내 신축 주거 상품으로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
지역 내 수요: 창원시 내에서 신축 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매2계