나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (3)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호

용도: 다세대주택

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)

1.2. 감정가 및 토지 정보

감정가: 217,000,000원 (건물만의 감정가이며, 대지 지분은 포함되지 않음)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 물건 서측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 현황

토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 다만, 본 경매 물건은 제시 목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원 경매 목적의 감정평가로 진행되었습니다. 해당 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

소유권 보존 등기: 조광래 (접수일자: 0001-01-01)

가압류: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-04-08, 권리금액: 2,781,230,360원, 말소기준권리)

가처분: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-06-03)

근저당권: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-08-29, 권리금액: 4,160,000,000원)

임의경매개시결정: 구즉신용협동조합 (접수일자: 2024-10-15, 권리금액: 3,559,101,360원)

3.2. 채권 총액 및 말소기준권리

등기부채권 총액은 약 6,941,230,360원입니다. 말소기준권리는 구즉신용협동조합의 가압류(2024.04.08.)입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 일반적으로 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본 외 유치권 등 특수 권리가 존재할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 단독주택과 공동주택이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

4.2. 상권 현황

구체적인 상권 분석 자료는 부족하나, 주거지대 특성상 기본적인 편의시설 및 상업시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

"마산중앙고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 진출입이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공 및 법규 위반

대상 물건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태의 건물입니다. 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사 작업이 미완료 상태로, 준공까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기 및 토지 소유권 문제

대지권이 미등기 상태이며, 토지면적 및 토지 지분이 0㎡으로 표시되어 있습니다. 감정평가액은 대지 지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임에도 불구하고, 매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로 되어 있어 토지 소유권 및 매각 대상 포함 여부에 대한 법적 불확실성이 매우 높습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.3. 유치권 및 점유자 현황

내부 확인이 어려운 호수가 많으며, 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문 조사되었습니다. 이는 예상치 못한 채권 발생 및 명도 저항의 가능성을 시사합니다. 임차인 '대흥전설(주)'은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없으나, 점유 관련 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 법적/행정적 문제

공동담보 물건으로, 관련 채무 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 창원시 마산합포구 진전면(본 물건지와는 다른 지역이나 동일 행정구역)에서 의료폐기물 소각장 건립이 추진 중이라는 보도가 있어, 장기적으로 해당 지역 전반의 환경 및 가치에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미준공 상태, 대지권 미등기, 토지 소유권 불명확, 다수의 유치권 존재 가능성 등 매우 높은 위험 요인을 안고 있습니다. 감정평가액이 건물만의 가치를 반영하고 있으나, 토지 문제가 해결되지 않으면 건물 가치 또한 불확실해질 수 있습니다. 철저한 법적 검토와 현장 확인 없이는 투자에 매우 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 미준공 상태 및 대지권 미등기 등 심각한 위험 요인이 해결될 경우, 저평가된 건물 가치를 확보할 수 있는 잠재력은 존재합니다.

* 주거지대 내 위치하여 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현 시세 기반의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

건물의 감정가는 217,000,000원이나, 이는 대지권 및 미준공 상태에 따른 추가 비용, 토지 문제 해결 비용 등을 전혀 반영하지 않은 금액입니다.

현재 파악된 심각한 권리 및 상태상의 위험 요인(미준공, 대지권 미등기, 토지 매각 포함 여부 불확실, 유치권 존재 가능성 등)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 40~60% 수준 또는 그 이하로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 법적 문제 해결 가능성, 향후 준공 및 등기 가능성, 토지 확보 방안 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

실제 입찰 시에는 법률 전문가와 함께 권리 분석 및 위험 요인별 예상 비용을 면밀히 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

인수할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.