나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치
하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서,
가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 당해 사건은 귀 제시목록에
의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가
입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당해 사건은 귀 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한
법원경매 목적의 감정평가로서, 대상물건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역
입니다.

공부와의 차이

대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 전유면적 外의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없
어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음
을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐
문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여
감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확
인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축법상 사용승인 받지 않은 건물로, 대지권 미등기이며 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임. 2024.11.22.자 주식회사 모당산업개발로부터 공사대금(201호 및 202호) 금 231,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2841 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호

용도: 다세대주택 (미준공 상태, 향후 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호 이용 예정)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡ 포함)

건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액임)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO (등기부상 구즉신용협동조합으로 추정)

특이사항: 유치권, 공동담보, 대지권미등기

주의사항: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 대지권이 미등기 상태입니다. 감정평가액은 대지지분을 제외한 건물만의 금액입니다. 2024년 11월 22일 주식회사 모당산업개발로부터 공사대금(201호 및 202호) 231,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 대상물건 서측으로는 약 5m, 북측으로는 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다. 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 대전지방법원 2024카단108(구즉신용협동조합)의 가압류입니다.

* 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (조광래)

* 갑2: 가압류 (구즉신용협동조합, 말소예정)

* 갑3: 가처분 (구즉신용협동조합, 말소예정)

* 을1: 근저당권 (구즉신용협동조합, 말소예정)

* 갑4: 임의경매 (구즉신용협동조합, 말소예정)

* 총 등기부채권액은 약 6,941,230,360원입니다.

* 유치권: 주식회사 모당산업개발이 201호 및 202호에 대해 공사대금 231,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하여 인수 여부가 불확실합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)모당산업개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 유치권 신고자와 동일 법인으로 추정되며, 대항력이 없어 명도에 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지대에 위치하며, 마산중앙고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 배후 수요가 있을 수 있습니다. 인근으로 문화 및 관광 시설(창동예술촌, 문신미술관 등)이 있어 지역 내 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 상권의 활성화 정도 및 해당 물건의 이용 용도(미준공 상태)에 따른 직접적인 상권 가치는 현재 시점에서는 제한적입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 8층 규모로 미준공 상태입니다. 현재 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개 호로 이용 예정입니다. 제반 위생 및 급배수 설비, 소화전, 엘리베이터 등은 설치되어 있으나, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장 공사 등 일부 공사 작업이 미완료 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 상태: 건물 전체 공사가 완료되지 않아 즉시 사용이 불가하며, 준공까지 추가적인 시간과 비용이 소요됩니다.

* 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권이 등기되지 않아 토지 소유권 확보가 불확실하며, 이는 향후 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 감정가 또한 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 가치입니다.

* 유치권: 주식회사 모당산업개발의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 경매 취득 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정평가 기준: 감정평가액이 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이라는 점을 유의해야 합니다.

* 내부 확인 곤란: 일부 호실은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워, 실제 이용 상태 및 관리 상태가 다를 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 총 채무액이 감정가를 현저히 초과하고 있어, 낙찰 후에도 이해관계인 간의 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미준공 상태, 대지권 미등기, 유치권 신고 등 다수의 중대한 하자 및 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 투자를 위해서는 건물의 완공, 대지권 확보, 유치권 문제 해결 등에 상당한 추가 비용과 시간이 필요할 것으로 예상됩니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요하며, 관련 법규 및 건축, 법률 전문가의 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 추가 비용 투입 및 리스크 해소 시, 잠재적 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 주거지 내에 위치하며 마산중앙고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 경매 물건 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 미준공 상태이고 대지권이 미등기이며, 유치권이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 감정가 217,000,000원은 건물만의 가치이며, 유치권 금액(231,000,000원) 또한 이와 유사한 수준입니다. 주변의 완공된 유사 면적(약 19평)의 다세대주택/빌라 시세가 180,000,000원에서 250,000,000원 사이로 형성되어 있는 점을 고려하더라도, 본 물건의 현재 상태와 리스크를 감안하면 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

건축 완료 및 제반 문제 해결에 소요될 비용, 그리고 유치권의 법적 성립 여부 및 해결 방안 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건의 취득을 고려한다면, 건물 자체의 감정가나 유치권 금액을 상회하는 수준에서의 입찰은 권장되지 않습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 100,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 어디까지나 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 시작점이며, 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.