나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2841 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경2841
• 주소: , 2층202호
• 용도: 다세대주택

마산지원 경매2계 2024타경2841 | 소재지: , 2층202호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 151,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 마산지원 2024타경2841 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 마산지원 2024타경2841 (2)

- 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 217,000,000원

- 토지면적: 0.00㎡ (0평)

- 토지지분: 0㎡ (0평)

- 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

- 건물지분: 65.6797㎡ (약 19.87평)

- 매각대상: 토지/건물일괄매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 구OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

- 위치 및 주위환경: 대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 "마산중앙고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.

- 교통상황: 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태의 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: PVC새시 창호입니다.

- 이용상태: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 입니다.

- 설비내역: 제반 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나, 미준공 상태의 건물로서, 가스, 소방, 설비, 조경, 방수, 주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이나, 본 건은 제시목록에 의거 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가입니다.

- 인접 도로상태등: 대상물건 서측으로 로폭 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본 건이 속한 지역의 용도지역은 제2종 일반주거지역입니다.

- 공부와의 차이: 대상물건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서, 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타):

1) 전유면적 외의 면적(공유면적 및 서비스면적 등)은 미준공상태로 인해 공부상 자료가 없어, 감정평가를 위해 채권자 측의 제시자료를 인용하였으며, 준공 후 변동가능성이 있음을 알려드립니다.

2) 대상물건의 현장조사시 일부 호수는 내부를 확인하였으나, 여타 호수는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

3) 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되오니, 응찰시 참고바랍니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치하며, "마산중앙고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 물건지까지 차량으로 접근이 용이하며, 서측과 북측으로 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 여러 복합적인 권리 및 상태상의 문제를 안고 있습니다. 가장 중요한 사항은 주식회사 모당산업개발이 2024년 11월 22일자로 약 2억 3천만원의 공사대금에 대해 유치권을 신고했다는 점입니다. 그러나 이 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태이므로, 낙찰 후 법적 검토 및 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 해당 건물은 대지권이 미등기 상태이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물입니다. 따라서 감정평가액은 대지권을 제외한 건물만의 가치로 산정되었습니다. 이러한 이유로, 낙찰자는 향후 잔여 공사 완료, 사용승인 획득, 대지권 확보 등 추가적인 절차 및 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

1.5. 상권분석

물건지가 위치한 창원시 마산합포구 신월동은 창원시의 주요 주거 지역 중 하나로, 지역 내 배후 주거 수요를 기반으로 합니다. 인근에 마산중앙고등학교가 있어 학생 및 관련 종사자들의 수요를 기대할 수 있습니다. 상권은 주로 근린생활업종(편의점, 식당, 학원 등)을 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 건물이 미준공 상태이므로, 성숙된 상권보다는 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

1.6. 생활정보

경상남도 창원시 마산합포구 신월동 지역은 창원시의 일반적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교육 시설로는 물건지 인근에 마산중앙고등학교가 위치하며, 통상적으로 이러한 지역에는 초등학교 및 중학교도 분포하는 편입니다. 교통 측면에서는 차량 진출입이 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근 상가 밀집 지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 미준공 및 미사용승인 상태: 건물이 아직 공사 중이며 법적 사용승인을 받지 못했으므로, 즉시 입주나 임대가 불가합니다. 완공 및 사용승인 취득을 위한 추가 비용과 시간이 요구됩니다.

2. 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권 등기가 이루어지지 않아, 토지 사용에 대한 권리가 명확하지 않을 수 있습니다.

3. 유치권의 불확실성: 약 2억 3천만원 상당의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 내부 확인의 제한: 현장 조사 시 일부 호수에 대해서만 내부 확인이 가능했으며, 대부분의 호수는 폐문부재로 정확한 상태 파악이 어려웠습니다. 실제 내부 상태와 다를 경우 수리 비용이 증가할 수 있습니다.

5. 감정평가액의 한계: 감정가는 대지지분을 제외한 건물만의 가치로, 실제 총 취득 및 완성 비용은 이보다 높을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 미준공, 미사용승인, 대지권 미등기, 불확실한 유치권 신고 등 다수의 중대한 법적 및 물리적 하자를 안고 있는 상태입니다. 이러한 문제들은 경매 투자의 위험성을 크게 증가시키는 요인들입니다. 특히, 유치권의 성립 가능성과 잔여 공사 및 법적 절차에 필요한 비용과 시간을 면밀히 산정해야 합니다. 이러한 복잡한 문제들을 해결할 수 있는 충분한 자금력과 전문성이 갖추어진 투자자에게만 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 잠재적 가치 상승: 모든 하자 요소를 해결하고 건물이 완공되어 정상적으로 사용 가능해진다면, 현재의 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 지역 개발 잠재력: 해당 지역의 향후 도시 개발 계획 등을 고려했을 때, 부동산 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. (별도 확인 필요)

본 물건은 높은 리스크를 동반하므로, 투자 결정 전 반드시 법률 전문가 및 건축 전문가와 충분한 상담을 통해 모든 가능성을 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

마산지원 경매2계