나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105597 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 335-7 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105597 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 335-7 답 경매

• 사건번호: 2024타경105597
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 335-7
• 용도: 답

마산지원 경매2계 2024타경105597 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 335-7 | 감정가: 42,680,000원 | 최저가: 29,876,000원 | 용도: 답

1. 마산지원 2024타경105597 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105597 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 335-7

용도: 답 (논)

감정가: 42,680,000원

토지면적: 2011.00㎡ (약 608.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 감정평가서는 총 3개의 일련번호로 구성된 토지에 대한 평가 내용을 담고 있습니다.

일련번호 1

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 소재 "진전면 행정복지센터" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지가 밀집된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근 가능하나 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 3m 내외의 농로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 400m, 500m 제한), 농업진흥구역에 해당합니다.

일련번호 2

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 소재 "봉곡리 마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태: 남서측 하향 완경사의 부정형 토지입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 400m 제한)에 해당합니다.

제시외 물건: 분묘 6기가 소재하여 토지의 사용·수익에 제한이 있을 수 있습니다.

일련번호 3

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 오서리 소재 "진전중학교" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태: 북측 하향 급경사의 사다리형 토지입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 1000m 제한), 공익용산지, 보전산지, 온천원보호지구에 해당합니다.

기타 참고사항: 수풀이 우거져 진입로 찾기가 어려웠으며, 위성사진상 분묘는 확인되지 않으나 평장 등 육안으로 식별되지 않는 분묘 소재 가능성이 있습니다.

기타 참고사항

- 일련번호 1 및 2 토지는 공유지분 토지로, 각 지분별 위치 확인이 어려워 전체 토지를 기준으로 평가 후 지분 비율에 따라 면적이 사정되었습니다.

- 일련번호 2 및 3 토지상에는 자연 생 수목이 소재하나 경제적 가치가 희박하여 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

대상 토지는 경상남도 창원시 마산합포구 진전면에 위치하며, 각 필지별로 주변 환경과 접근성이 상이합니다.

일련번호 1은 "진전면 행정복지센터" 남동측 원거리에 자리하며, 경지정리가 잘 된 농경지 지역에 속합니다. 차량 접근이 가능하고 농로와 접하고 있어 비교적 양호한 접근성을 갖추고 있습니다.

반면, 일련번호 2와 3은 "봉곡리 마을회관" 및 "진전중학교"에서 원거리에 위치하며, 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다. 이 두 필지는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 대중교통 이용도 어려운 편입니다.

특히 일련번호 3은 북측 하향 급경사의 사다리형 토지이며, 수풀이 우거져 진입로 파악이 어려웠다는 점은 현장 접근에 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 신OOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공유지분 토지에 대한 소유권의 일부만 매각된다는 의미입니다.

취득 시 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 이는 매각기일에 최고가 매수신고인의 매수신고액과 동일한 금액으로 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명이 필요하다는 점입니다. 해당 토지가 농지(답)이므로, 매수인은 농지 소재지 관할 시·구·읍·면장의 발급 증명을 제출해야 하며, 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 창원시 마산합포구 진전면 지역은 대부분 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지역입니다.

인근에 진전면 행정복지센터, 진전중학교 등 공공 및 교육시설이 있으나, 이는 생활 편의 시설보다는 지역 행정 및 교육 지원을 위한 것으로 상업적 상권 형성과는 거리가 있습니다.

본 물건의 특성상, 직접적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치와 농업적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화 등을 주시할 필요는 있습니다.

1.6. 생활정보

대상 토지가 위치한 창원시 마산합포구 진전면은 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 다소 떨어집니다.

일련번호 1 토지는 차량 접근 및 농로 이용이 가능하여 비교적 편리한 편이나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

일련번호 2와 3 토지는 차량 진입이 불가하고 대중교통 이용도 어려운 맹지이므로, 생활 기반 시설 이용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

가장 가까운 도시 생활권으로는 마산 지역을 고려할 수 있으나, 본 물건과의 거리가 다소 있어 접근 시간이 소요됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 경매 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등이 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 큰 불이익을 받을 수 있습니다. 농지취득이 불가한 경우에도 보증금 몰수는 동일하게 적용됩니다.

4. 맹지 및 접근성: 일련번호 2, 3 토지는 맹지이며 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

5. 지형적 제약: 일련번호 2는 완경사, 일련번호 3은 급경사 토지로서 토지 활용에 어려움이 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한: 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 온천원보호지구 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 토지 개발이나 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

7. 분묘 존재: 일련번호 2 토지 상에 분묘 6기가 소재하며, 일련번호 3 토지 역시 식별되지 않는 분묘의 존재 가능성이 있어 토지 사용에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 수목: 일련번호 2, 3 토지에 자연생 수목이 존재하나 경제적 가치는 낮다고 평가되었습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 마산합포구 진전면에 위치한 농지(답)의 지분 매각 건입니다.

전체 토지 면적은 2,011㎡(약 608평)이나, 매각은 토지 일부 지분으로 이루어집니다.

일련번호 1 토지는 차량 접근이 가능하고 농로와 접해 있으며, 생산녹지지역 및 농업진흥구역에 해당하여 농업적 활용이 가능합니다.

그러나 일련번호 2, 3 토지는 맹지이고 차량 접근이 불가하며, 특히 일련번호 3은 급경사 토지입니다. 또한, 일련번호 2에는 분묘가 있고, 일련번호 3에는 분묘 가능성이 있습니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 '지분 매각'과 '농지취득자격증명 필수'라는 점입니다. 특히 농지취득이 불가하거나 공유자와의 관계에서 어려움이 발생할 경우, 매수 보증금 몰수 등의 큰 손실을 볼 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 맹지 및 경사 등의 물리적 제약을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 농업 목적의 잠재적 가치: 생산녹지지역 및 농업진흥구역에 해당하는 일련번호 1 토지는 농업 생산 활동을 위한 목적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2. 공유물 분할을 통한 단독 소유 확보 가능성: 만약 지분 경매에 성공하고, 이후 공유물 분할 절차를 통해 단독 소유권을 확보한다면 토지 활용 가치가 높아질 수 있습니다. 하지만 이는 시간과 비용, 그리고 법적 절차를 동반합니다.

3. 인근 지역 개발 가능성 주시: 창원시 진전면 지역은 농촌 지역이지만, 향후 정부의 농업 정책 변화나 지역 개발 사업 추진 여부에 따라 토지 가치가 변동될 가능성이 있습니다.

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법원 정보

마산지원 경매2계