나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5988 [1] 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 1011 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 '청도소싸움경기장' 동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물), 구축물로서, 부근일대는 농경지 및 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

서측으로 노폭 약 7~8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

인접 도로상태

일련번호 1)~30) 서측 하향 완경사 지대에 위치한 30필 일단의 부정형 토지로서, 유원지, 루지트랙 및 일부 전, 자연림 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1,5,6 : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중
■일련번호 2 : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중,영농여건불리농지
■일련번호 3 : 확인 불가
■일련번호 4 : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중,영농여건불리농지
■일련번호 7~15 : 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트위 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 카멜레온판넬 등 마감, 내벽: 내부 인테리어 등 마감,
바닥: 디럭스 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

일련번호 나) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상1층 건으로서,
외벽: 카멜레온판넬 등 마감, 내벽: 내부 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 디럭스 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

일련번호 다) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
외벽: 석재붙임, 알루미늄복합판넬 등 마감, 내벽: 내부인테리어 등 마감,
바닥: 디럭스 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

일련번호 라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
벽체: 시멘트몰탈 등 마감, 바닥: 시멘트몰탈 등 마감,

일련번호 마),바) 경량철골조 강판지붕 단층 건으로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 등 마감, 내벽: 목재인테리어 등 마감,
바닥: 디럭스 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

일련번호 가) 일반음식점
일련번호 나) 지층: 화장실, 관리동, 1층: 일반음식점
일련번호 다) 일반음식점,
일련번호 라) 전기실,
일련번호 마),바) 통제실로 각각 이용중임.

* 세부 이용상태: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조

설비내역

일련번호 가)~다), 마),바): 천정매립형 냉난방설비 및 일련번호 나),다): 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 대상물건 지상에 부합물 및 종물 기호 ㉠~㉥이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 나) 는 공부상 '지하1층, 지상1층' 이나, 지하층은 실제 지상에 상당부분 노출되어 외관상 지상2층의 형태를 띄고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 입목포함.
목록29(건물3동)일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
목록1~30 토지지상 수동의 이동식컨테이너 매각제외.
목록13,14,15,17,31 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경5988 (1)

* 소재지: 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 1011

* 용도: 근린시설, 관광휴게시설, 제1종/2종근린생활시설

* 감정가: 27,251,373,800원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.2. 면적

* 토지 면적: 104,195.00㎡ (약 31,525평)

* 건물 면적: 518.92㎡ (약 157평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 694.99㎡

1.3. 매각 포함/제외 사항

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 포함: 제시외 건물, 입목

* 제외: 토지 지상 수동의 이동식 컨테이너 (목록1~30)

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 보통 수준임.

* 서측으로 노폭 약 7~8미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.2. 주위 환경

* '청도소싸움경기장' 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 지역은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천원보호지구, 개발촉진지구로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중임.

* 주변 관광자원으로는 청도소싸움경기장, 용암온천, 와인터널 등이 있음.

2.3. 토지 이용 상태 및 현황

* 30필 일단의 부정형 토지로서 유원지, 루지트랙, 일부 전, 자연림 등으로 이용 중임.

* 토지 중 일부는 영농여건불리농지에 해당함.

2.4. 기타 입지 정보

* 관광 개발 잠재력이 높은 지역으로, 향후 관광 개발 계획에 따른 수혜 기대.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 토지 등기부: 2020년 3월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을18)

* 건물 등기부: 2020년 12월 24일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 위 권리들보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.2. 인수되는 권리

* 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 물건명세서에 '지상권개요' 언급이 있으나 상세 내용은 없어 추가 확인 필요.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 민 , 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-12-30, 대항력: 없음

* 임차인: 민 , 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-12-30, 대항력: 없음

* 임차인: 민 , 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-12-30, 대항력: 없음

* 임차인: 주 모든에셋, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-10-30, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력: 있음

* 임차인: 주 모든에셋, 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 (정보 없음), 대항력: 없음

* 임차인: 주 모든에셋, 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-10-30, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력: 있음

* 임차인: 주 모든에셋, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-10-30, 배당신고일자 2025-03-31, 대항력: 있음

* 임차인: 민 , 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-07-04, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인이 있으나, 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 실제 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 27,365,951,953원

* 건물 등기부 채권 총액: 18,485,951,953원

* 상당한 규모의 채무가 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

* 청도소싸움경기장, 관광휴게시설 등과 인접하여 관광객 대상 상권 연계 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 진흥 지구 및 관광지 지정으로 향후 상권 활성화 기대.

4.2. 주요 시설 연계

* 관광지, 유원지, 근린생활시설 등 복합적인 용도 지역에 위치하여 다양한 상권 구성 가능.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 자체적으로 근린생활시설 및 관광 시설을 포함하고 있어 기본적인 편의 제공 가능.

* 주변 지역에 기본적인 생활 편의시설은 존재하나, 대규모 상업시설과의 접근성은 제한적일 수 있음.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 주요 도로와의 연계성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 목록 29의 건물 3동이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 이는 건축물대장 말소, 철거, 이행강제금 부과 등의 행정 제재 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 관련 법규 위반 사항에 대한 정확한 확인 및 처리 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 농지취득자격증명

* 토지 중 일부(목록13, 14, 15, 17, 31)는 농지법상 농지취득자격증명이 필요합니다.

* 해당 증명 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로, 취득 시 관련 법규 준수 및 증명 발급 가능 여부 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. 제시외 건물 및 물건

* 건물 제시외 면적 694.99㎡가 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

* 토지 지상 수동의 이동식 컨테이너는 매각 제외 대상이므로, 명확한 구분 및 인수인계 절차 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 공부와의 차이

* 목록 나) 건물은 공부상 지하 1층, 지상 1층이나, 지하층 일부가 지상에 노출되어 외관상 지상 2층의 형태를 띱니다.

* 건축물 현황과 공부상의 차이에 대한 확인 및 조치가 필요합니다.

6.5. 임차인 관련 사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 보증금 액수가 상당한 규모입니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 최종 배당 내역 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 중요합니다.)

* 차임이 0원인 임차인이 다수 존재합니다.

6.6. 주변 환경

* 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 해당 지역(청도군 화양읍 삼신리)에 명확하게 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

* 관광지 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 입지하기 어려운 환경으로 판단됩니다. (2014년 관련 기사에서 돼지 농장 민원이 있었으나, 해당 농장에 대한 구체적인 현황은 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군에 위치한 대규모 토지와 근린/관광휴게시설 복합 물건입니다. 관광 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하며, 감정가 또한 높게 책정되어 있습니다. 그러나 위반건축물, 농지 취득 관련 사항, 복잡한 임차인 현황 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 면밀한 권리 분석과 현장 답사, 관련 법규 검토가 필수적입니다. 특히 위반건축물 처리 방안 마련 및 농지 취득 자격 확보 방안을 구체적으로 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광 개발 잠재력

* 주변 관광 인프라(청도소싸움경기장, 용암온천, 와인터널 등)와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 관광지 지정 등은 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

8.2. 대규모 복합 물건

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이하며, 대규모 부지로서 향후 개발 또는 운영 가능성이 높습니다.

8.3. 지역 연계성

* 청도군의 주요 관광지 및 행정 중심지와 인접하여 지역 개발과의 연계성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

* 제시된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 부담할 직접적인 보증금 인수액은 없는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 산정

* 감정가: 27,251,373,800원

* 본 건은 위반건축물, 농지법상 자격증명 필요, 복잡한 임차인 관계 등 여러 리스크를 동반하고 있습니다.

* 이러한 리스크 해소 및 복구에 소요될 비용, 추가적인 제반 비용(법률 자문, 세금 등)을 고려해야 합니다.

* 고가 물건의 특성상 할인율 적용이 중요하나, 정확한 시세 정보 및 시장 상황을 반영해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준 (약 160억원 ~ 190억원)을 초기 입찰가 범위로 고려할 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 철저한 현장 조사, 권리 분석, 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.