나이스옥션 법원경매 대전 2023타경3315 [1] 대전광역시 중구 부사동 152-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2023.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 감정평가는 대전광역시 중구 부사동 소재 "부사오거리" 남측 인근에 위치하는 건물
ㆍ토지에 대한 경매목적의 감정평가로서 부근은 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까
지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으
로 보아 일반적인 대중교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로 인접토지 및 인접도로와 등고 평탄하며 다세대주택,
근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

소로에 양면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등
창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

1층 : 계단실 및 소매점
2-5층 : 다가구주택(2-4층 각 6개호, 5층 4개호 총 22개호)으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물 5층의 일반건축물대장 상의 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으
나 실제는 다가구주택 4가구로 이용 중인 것으로 탐문 조사됩니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건 건물의 5층은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 본건물에 거
주하고 있는 주민으로부터 탐문조사되나 5층 각호 거주자 부재로 내부는 확인하지 못하
였으며 본건 건물의 발코니 확장부분을 포함하여 평가하였으니 경매 관련 이해관계인은
참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물 포함.
발코니(확장부분 포함)는 건물 감정평가 및 매각에 포함됨.
5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다가구주택(4가구)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경3315 (1)

소재지: 대전광역시 중구 부사동 152-1

용도: 근린주택

감정가: 2,654,562,120원

토지 면적: 486.00㎡ (약 147.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 938.41㎡ (약 283.89평)

건물 제시외 면적: 18.60㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시 외 건물 포함. 발코니(확장부분 포함)는 건물 감정평가 및 매각에 포함됨. 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다가구주택(4가구)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 "부사오거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 대체로 사다리형에 유사하며, 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 상태로 다세대주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 소로에 양면이 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 남영수 (1996.03.22), 손혜성 (2020.09.09)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2020.09.09, 780,000,000원; 2021.02.01, 960,000,000원) - 말소

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2023.04.18, 1,534,712,085원) - 말소 (본 경매 사건)

* 가압류: 성진아 (2023.05.09, 90,000,000원) - 말소

* 압류: 중구(대전광역시) (2024.05.14) - 말소

* 근질권 설정: 느티나무제일차유한회사 (2024.06.12) - 말소

* 등기부채권 총액 (토지): 1,830,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 손혜성 (2021.02.01)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021.02.01, 780,000,000원; 2021.02.01, 960,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 주택임차권: 성진아, 이경순, 차승민, 이정언, 한국토지주택공사(2건), 이상규, 홍민경 등 다수 - 말소

* 가압류: 성진아 (2023.03.06, 90,000,000원) - 말소

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2023.04.18, 1,534,712,085원) - 말소 (본 경매 사건)

* 압류: 중구(대전광역시) (2024.05.14) - 말소

* 근질권 설정: 느티나무제일차유한회사 (2024.06.12) - 말소

* 등기부채권 총액 (건물): 2,555,000,000원

* 임차인 현황:

* 총 21명의 임차인이 등록되어 있으나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인됩니다.

* 보증금 및 차임 내역은 다음과 같습니다.

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 황 : 보증금 100,000,000원, 차임 450,000원

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원

* 홍 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원

* 한 : 보증금 95,000,000원, 차임 200,000원

* 김 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 420,000원

* 차 : 보증금 50,000,000원, 차임 230,000원

* 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 한 : 보증금 90,000,000원, 차임 200,000원

* 조 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원

* 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원

* 성 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원

* 한 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원

* 황 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원

* 홍 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원

* 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원

* 문 : 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 중구 부사동의 "부사오거리" 인근에 위치한 근린주택으로, 주거 밀집 지역 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 1층의 소매점은 지역 상권의 일부를 형성하며, 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 제공된 주변 시세 분석 자료는 주로 연립, 다세대, 빌라 등 소규모 주택 위주이며, 본건과 같은 근린주택(상가 및 다가구 포함)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 부사동 참좋은 연립 (2014년 건축, 72.79㎡) 2026년 4월 18,700만원 (약 257만원/㎡)

* 은혜빌라 (1982년 건축, 62.06㎡) 2026년 4월 4,300만원 (약 69만원/㎡)

* 리더스빌B동 (2003년 건축, 59.89㎡) 2026년 4월 12,500만원 (약 209만원/㎡)

* 위 자료들을 참고할 때, 신축 연립 주택의 경우 ㎡당 250만원 이상의 시세를 형성하는 것으로 보이나, 본건은 건물 총 면적이 938.41㎡로 규모가 크고 상가 기능도 포함하므로 직접적인 비교는 제한적입니다. 감정가는 26억 5천만원 이상으로, 지역 내에서 상당한 가치를 지닌 부동산으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통망이 양호하고 시내버스 승강장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* "부사오거리" 인근으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 밀집 지역으로서 주거 환경이 형성되어 있으며, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있어 고층 이용에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 용도와 현황 용도의 차이: 본건 건물 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 실제로는 다가구주택(4가구)으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반 사항으로 지적될 가능성이 있으며, 시정 조치 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 발코니 확장 부분 포함: 발코니 확장 부분이 감정평가 및 매각에 포함되었으므로, 실질적인 건물 이용 면적이 증가한 것으로 보입니다.

* 제시 외 건물: 토지에 대한 제시 외 면적은 없으나, 건물에 대한 제시 외 면적(18.60㎡)이 포함되어 매각되므로 해당 부분의 현황 및 소유 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오 시설 유무: 지도 등 외부 정보 검색을 통해 주변에 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 이에 따른 가치 하락 가능성을 검토해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 파악 불가)

* 높은 채권 총액: 등기부 상 채권 총액이 43억 8천만원 이상으로 매우 높습니다. 이는 전 소유주의 높은 부채를 시사하며, 매각 이후의 재산 관리 및 운용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 중구 부사동의 입지 좋은 지역에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물의 면적이 상당하며 1층 상가와 다수의 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 복합 용도 부동산입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차권이 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 매우 깔끔한 편입니다. 가장 큰 리스크는 5층의 용도 불일치 문제로, 이는 향후 법규 위반 사항으로 처리될 가능성이 있으므로 입찰 전 면밀한 검토 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: "부사오거리" 인근에 위치하여 접근성이 좋고, 주변 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 1층 상가와 5개 층의 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 건물 활용 방안을 최적화하거나 용도 불일치 문제를 해결할 경우, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,654,562,120원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건의 규모 및 용도와 차이가 커 직접적인 시세 분석에는 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크(5층 용도 불일치 등)와 권리관계의 명확성을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 2,700,000,000원 ~ 2,800,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.