나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11276 [1] 대전광역시 중구 유천동 335-6 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경11276 [1] 대전광역시 중구 유천동 335-6 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경11276
• 주소: 대전광역시 중구 유천동 335-6
• 용도: 근린시설

대전지방법원 경매10계 2024타경11276 | 소재지: 대전광역시 중구 유천동 335-6 | 감정가: 29,000,000원 | 최저가: 29,000,000원 | 용도: 근린시설

1. 대전지방법원 2024타경11276 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경11276 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 335-6

용도: 근린생활시설(시장, 기호5) / 다세대주택(기호6)

감정가: 29,000,000원

토지면적: 3,532.90㎡ (약 1,069.00평)

토지지분: 11.66㎡ (약 3.53평)

건물면적: 6,940.15㎡ (약 2,100.96평)

건물지분: 6,940.15㎡ (약 2,100.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 물건 개요

본 건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "대전서남부터미널" 북동측 인근에 위치한 구분건물(통칭 "서부종합시장" 제지층 제35호, 기호5)과 대전광역시 중구 산성동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 소재하는 다세대주택(통칭 "남양주택 B동" 제1층 제101호, 기호6)에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

목록2, 3, 4 토지는 공부상 지목이 "공장용지"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

목록 5(서부종합시장)는 오픈상가로 인접 호수와 경계 구분이 명확하지 않으며, 등기사항증명서상 일반건물이지만 건축물대장은 집합건축물대장이며 위반건축물 표시가 있어 확인이 필요합니다.

목록 1 내지 4 토지는 목록 5 건물에 대한 대지권으로 등기되지는 않았으나, 건물과의 관계 및 거래 관행상 대지권의 목적인 토지로 간주하여 감정평가되었습니다.

기호(5) 건물(시장)은 지하층 전체가 폐쇄된 상태입니다.

기호(6) 건물(다세대주택)은 주위환경 보통인 주거지역에 위치하며, 평가 시 이해관계인 부재로 외관 및 주변 탐문을 참고하였습니다.

1.3. 입지 조건

최고의 입지: 본 건 기호(5)는 대전광역시 중구 유천동 소재 "대전서남부터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 유흥시설 등이 혼재된 일반상업지역입니다.

기호(6)은 대전광역시 중구 산성동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성된 제3종일반주거지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

기호(5) 토지는 서측으로 대로, 동측으로 중로에 접하고 있습니다.

기호(6) 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 유천동 일대는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류 또는 대로3류에 접하며 가축사육제한구역에 해당합니다. 산성동 147-1은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역에 해당합니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 절차를 통해 통상적인 권리관계는 정리될 것으로 예상되나, 입찰 전 상세한 권리 분석 및 등기부등본 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

본건 기호(5)가 위치한 유천동 일대는 대전서남부터미널 인근으로 숙박, 근린생활, 유흥시설 등이 혼재된 상업지역으로 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 현재 지하층은 폐쇄된 상태이나, 시장 또는 상가로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

기호(6)이 위치한 산성동 일대는 문성초등학교 인근의 주거지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.6. 생활 정보

교통: 본건 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 환경: 기호(5)는 상업 밀집 지역에, 기호(6)은 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이: 목록 2, 3, 4 토지는 공부상 지목이 "공장용지"이나 현황 "대"로 이용 중으로, 향후 지목 변경 등 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

목록 5 (시장) 관련 사항:

오픈 상가로 인접 호수와의 경계 구분이 불분명하며, 정확한 경계를 파악하기 어렵습니다. (관리사무소 도면 및 실지 조사로 감정평가됨)

집합건축물대장 상 "위반건축물" 표시가 있어, 관련 위반사항 확인 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

대지권 미등기: 목록 1~4 토지가 목록 5 건물에 대한 대지권으로 등기되지 않았으나, 일괄 감정 및 매각되므로 사용권에는 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 집합건물의 법리적 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

건물 이용 상태: 기호(5) 건물의 지하층 전체가 폐쇄된 상태로, 활용 방안을 검토해야 합니다.

정보 제한: 기호(6) 건물의 내부 구조 및 이용 상태는 이해관계인 부재로 인해 제한적으로 파악되었으므로, 현장 재확인이 필수적입니다.

임대 내역 미상: 현재 임대 중인 경우, 임대차 관계 확인 및 승계 여부 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

대전 서남부 터미널 인근의 상업 지역 내 시장 건물(기호5)은 향후 개발 가능성 및 상권 활성화 시 임대 수익 증대 잠재력을 가집니다.

주거 지역 내 다세대주택(기호6)은 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 주택 시장의 흐름에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 두 가지 용도의 자산을 한 번에 확보할 수 있습니다.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 상업지역의 시장 건물과 주거지역의 다세대주택이 혼합된 복합 물건입니다.

입지적 강점과 함께, 위반건축물, 공부상 지목과 현황 불일치 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 잠재적 가치를 극대화하고 위험을 관리하는 전략이 필요합니다.

특히, 목록 5의 위반건축물 사항 및 지하층 폐쇄 상태, 목록 2,3,4 토지의 지목 관련 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 고려하여 투자 가치를 판단할 것을 권유드립니다.

법원 정보

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