나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502108 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502108 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 2층206호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경502108
• 주소: 인천광역시 미추홀구 미추로46번길 23, 2층206호 (숭의동,다우림2차)
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경502108 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 미추로46번길 23, 2층206호 (숭의동,다우림2차) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경502108 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502108 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 2층206호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 100만원 (201,000,000원)

토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

토지지분: 9.23㎡ (약 2.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 66.04㎡ (약 20.00평)

건물지분: 66.04㎡ (약 20.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하며, 본건과 유사한 오피스텔 및 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권 1호선 도원역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조: 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 14층 건물 내 제2층 제206호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 층별 소화전 설비, CCTV 설비, 승강기 설비(2대), 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하 1층(서측 도로 이용) 및 지상 1층(피로티, 남측 도로 이용)에 주차장과 기계식 주차 설비가 마련되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 서측으로 노폭 약 8미터, 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 미추홀구청이 인접해 있어 행정 접근성이 우수합니다. 교통망으로는 수도권 1호선 도원역이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있는 버스 정류장도 인근에 위치하고 있습니다. 주변이 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 핵심적인 권리 분석 사항은 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 인수하거나, 명도를 위한 추가적인 법적 절차 및 협상이 필요할 수 있음을 의미합니다. 감정평가서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 임차인의 정확한 대항력 유무, 보증금, 계약 조건 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 본건은 부동산강제경매로 진행되므로 채권자의 권리는 명확하나, 임차인과의 관계에서 변수가 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 낙찰자는 철저한 권리 분석을 바탕으로 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 소규모 근린생활시설이 어우러진 주택 및 상가 혼용지대입니다. 이러한 입지적 특성으로 인해 다양한 근린생활시설의 발달 가능성을 기대할 수 있습니다. 또한, 미추홀구청 등 주요 관공서가 인근에 있어 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 도원역 역세권에 위치한다는 점은 유동인구 확보 및 상업 활동 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 수도권 1호선 도원역을 통해 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내외 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 식당, 상점 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

행정: 미추홀구청이 가까이에 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

주거환경: 오피스텔과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 전반적으로 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 정확한 대항력 유무, 보증금, 계약 조건 등에 대한 심층적인 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 임차인과의 관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 추가적인 조사를 통해 명확한 상황 파악이 필요합니다.

명도 부담: 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무: 인근 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지 공개된 정보 및 예비 검색 결과로는 해당 지역에 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사 등을 통한 철저한 검토가 권장됩니다.

시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성에 따른 가치 하락 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 도원역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 2017년식으로 비교적 신축인 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 미추홀구청 등 주요 관공서 인접성도 긍정적인 요소입니다. 그러나 '대항력있는임차인'의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 리스크로 작용하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 무엇보다 중요합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 인지하고, 예상되는 명도 과정을 면밀히 검토하며, 이를 해결할 수 있는 전략을 수립할 수 있다면 투자 가치를 고려해볼 만한 물건이라고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 도원역(1호선) 초역세권 입지로, 향후 꾸준한 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

신축 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하고 상품성이 높아 임대 및 매매 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

안정적인 배후 수요: 관공서 및 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요를 안정적으로 확보할 수 있습니다.

명도 후 가치 상승 기대: 철저한 권리 분석 및 명도 성공 시, 시장 가치에 맞춰 재임대 또는 매매를 통해 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다. (단, 임차인 관련 리스크 충분히 해소 후)

법원 정보

인천지방법원 경매20계