나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502313 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 112-9 크라운 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502313 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 112-9 크라운 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2025타경502313 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안중로50번길 27-13, 5층502호 (주안동,크라운) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 142,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경502313 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경502313 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 112-9 크라운 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

건물 면적: 76.89㎡ (약 23.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지 조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "주안역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대 주택, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "주안역"과 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 또한, 동측으로는 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 주안역 일대는 인천의 주요 상권 중 하나로, 높은 유동인구를 자랑하며 다양한 상업 시설과 학원가, 금융시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. GTX-B 노선 추진, 제2경인선 연장 등 교통 호재도 기대되는 지역입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 2013년 8월 28일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 제5층 제502호에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용되고 있으며, 위생 설비, 상하수도 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 등기사항전부증명서상 2023년 3월 3일에 임차권등기명령(2023카임10614)이 등재되어 있으며, 해당 임차인은 2021년 1월 13일에 임대차 계약을 체결하고 2021년 2월 19일부터 점유를 시작했습니다. 임차인의 보증금은 191,000,000원이며, 주민등록일자 및 확정일자 또한 2021년 2월 22일, 2021년 1월 25일로 파악되어 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 경매 투자 시 중요한 고려사항이 됩니다. 본 물건의 감정가는 204,000,000원으로, 임차인의 보증금이 감정가와 근접하여 인수 부담이 상당할 수 있습니다.

1.6. 상권 및 생활 정보

주안역 일대는 인천의 핵심 상권 중 하나로, 젊은 층을 중심으로 전문 식당, 주점, 편의시설 등 다양한 업종이 밀집해 있습니다. 학원가, 금융시설, 대형 사무실 등도 풍부하여 직장인 및 학생들의 유동인구가 많습니다. 2030 로데오 거리와 같은 젊음의 거리로 알려져 있으며, 다양한 문화 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역이므로 일반적인 도시 환경으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인이 보증금 전액(191,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 또한, 임차인이 거주 중일 경우 부동산 명도에 시간이 소요될 수 있으며, 임차인의 법적 권리를 침해하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 토지 이용 계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 주안역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 주변 상권의 활성화라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 191,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰받을 경우, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행이 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있습니다. 따라서 투자 결정 시 이러한 인수 부담금을 고려한 신중한 자금 계획과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 최고의 입지 : 주안역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 활성화된 상권 : 주안역 주변은 인천의 주요 상권으로, 다양한 상업 시설과 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 재개발 호재 : 미추홀구 주안동 일대는 다수의 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 보증금 인수 : 대항력 있는 임차인의 보증금(191,000,000원)을 인수해야 하는 부담이 크지만, 이를 감안한 적정 낙찰가 산정이 이루어진다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계