나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503309 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-47 미소가 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503309 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-47 미소가 4층 401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경503309
• 주소: 인천광역시 미추홀구 능해길66번길 13, 4층 401호 (용현동,미소가)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매20계 2025타경503309 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 능해길66번길 13, 4층 401호 (용현동,미소가) | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 114,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경503309 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경503309 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 568-47, 미소가 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

건물면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 숭의역 남동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

1.4. 토지 이용 및 주변 환경

소재지 내 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지는 가장형의 형상을 하고 있으며, 북서측으로 상태가 양호한 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 용현동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 숭의역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 한 다양한 소매점, 식당, 편의시설 등이 분포하고 있습니다.

인근 지역은 인천의 원도심 지역으로, 부평, 구월, 주안 등과 더불어 점포 수 및 결제액이 높은 지역 중 하나로 분석되기도 하나, 최근 코로나19 이후 원도심 상권의 침체가 가속화되는 경향도 있습니다.

하지만 숭의역이라는 교통 요지에 위치하여 지역 주민 및 외부 유입 인구를 통한 일정 수준의 상업 활동이 유지될 것으로 보입니다.

1.6. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 1억 6300만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 등재되어 있으며, 임차보증금은 1억 7천만원으로 확인됩니다.

이는 본건의 감정가보다 높은 금액으로, 명도 과정에서 인수 또는 배당 관련 문제가 발생할 수 있는 중대한 사항입니다. 임차인의 확정일자는 2021년 6월 22일입니다.

1.7. 생활 정보

본건은 5층 건물 중 4층에 위치하며, 엘리베이터가 설치되어 있어 편리하게 이용 가능합니다.

주변에는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

가까운 거리에 숭의역이 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

가까운 편의시설로는 상가 건물 내 근린생활시설 및 숭의역 주변의 상업시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 '대항력 있는 임차인'입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 용현동 일부 지역에서는 폐건물이나 관리가 미흡한 건물로 인한 지역 미관 저해 및 안전 문제에 대한 민원이 제기되는 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근의 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 부동산 경매 물건의 경우 항상 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 숭의역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다세대주택으로서 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

하지만, 감정가보다 높은 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 자금 투입이나 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 임차인과의 협상 가능성, 명도 관련 소요 시간 및 비용, 그리고 보증금 인수 여부 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 입지 : 숭의역 역세권으로 교통 편리성 우수. 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 수익성 : 명도 리스크 해소 시, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 가능성.

* 주의점 : 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 높은 위험 부담. 임차 보증금 인수 시 총 투자 비용 증가. 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립 필요.

법원 정보

인천지방법원 경매20계