나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50009 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층134호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 1(가), 2(나), 3(다)는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재‘남악모아엘가아파트’ 서측 인근, 4(라)는 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔, 아파트단지, 상업용부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건 1(가), 2(나), 3(다),4(라)까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층,지상19층 건물 중 1층 134호,140호,2층 230호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅, 창호 : 샤시창호임. 본건 4(라) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상16층 건물 중 1층 113호로서 외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅,강화유리 등 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1(가) : 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)임. 본건 2(나) : 판매시설임. 본건 3(다) : 제1종근린생활시설임. 본건 4(라) : 제2종근린생활시설(영네일)임.

설비내역

본건 1(가),2(나) 3(다) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등 본건 4(라) : 일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,기계식주차설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 가장형 평지의 상가 및 공동주택부지임. 본건 4(라) : 세장형 평지의 상가 및 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m의 아스팔트포장도로에 3면이 접함. 본건4(라) : 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 서측 및 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 준주거지역(2013-12-31)(준주거지역),도시계획구역(남악신도시)지구단위계획구역 (2022-09-01)(남악지구,대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합),중로1류(폭20m~25m) (2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법> 본건 4(라) : 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m) (2013-12-31)(접합 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 1(가), 2(나), 3(다) : 없음. 본건 4(라) :귀 의뢰목록상 소재지번이 남악리 2250,2251번지 양지상으로 되어있으나 토지대장상 2019.02.27일자로 2250번지로 합병되어 현재 남악리 2250번지에 소재하며, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 '영네일'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50009 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층134호

용도: 판매시설

감정가: 456,000,000원

토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.981㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 정보 없음

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 정보 없음

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재‘남악모아엘가아파트’서측 인근 및 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임. [cite: provided text]

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함. [cite: provided text]

본건은 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 3면이 접함. [cite: provided text]

토지이용계획상 본건은 준주거지역, 중심상업지역에 해당하며, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역임. [cite: provided text]

1.2. 권리분석

등기부등본 요약

* 소유권 보존: 도휘주식회사 (2017.04.17.)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2018.09.28.) - 말소기준권리, 채권액 1,118,000,000원

* 1번 근저당권부 채권근질권 설정: 느티나무제사차유한회사 (2025.02.20.) - 말소

* 임의경매개시결정: 엠씨아이대부 (2026.01.13.) - 채권액 1,410,928,629원, 말소

* 압류: 목포세무서장 (2026.02.02.) - 말소

전체 등기부채권 총액: 1,118,000,000원 (말소기준권리 기준) [cite: provided text]

임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-27

* 확정일자: 2020-02-10

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 소견: 본건의 말소기준권리인 근저당권(2018.09.28.)보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차인 유 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자가 잔금을 납부하면 모든 권리가 정리될 것으로 보임. [cite: provided text]

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔, 아파트단지, 상업용 부동산 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있음. [cite: provided text]

본건 1(가)는 판매시설(꽃길유니공인중개사사무소)로, 2(나)는 판매시설, 3(다)는 제1종근린생활시설, 4(라)는 제2종근린생활시설(영네일)로 이용 중임. [cite: provided text]

주변에 챠밍팩토리돌잔치전문뷔페, 오대옥천냉면, 장터남악점 등 식당 및 상업 시설이 있으며, 전라남도청 인근으로 행정기관 관련 시설도 위치함.

또한, 인근에 무안 남악 애플 무인텔이 위치하고 있음.

1.4. 생활정보

본건 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. [cite: provided text]

아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 롯데아울렛, 롯데마트, 하나로마트 등 쇼핑 시설과 전라남도청 및 관공서가 밀집해 있어 행정 및 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 현황이 다른 부분이 있음. 본건 4(라)의 경우, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 '영네일'로 이용 중이며, 소재지번에도 공부와의 차이가 존재함. [cite: provided text]

총 채무액이 상당함. 말소기준권리인 근저당권 채권액이 11억 1천 8백만원이며, 임의경매 신청 채권액은 14억 1천 9백만원에 달함. [cite: provided text]

인근에 모텔 등 숙박시설이 위치하고 있어, 주변 환경에 민감한 업종의 경우 고려가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍의 중심 상업지구에 위치한 판매시설 및 근린생활시설로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음. [cite: provided text]

현재 임차인은 대항력이 없어 인수 부담금이 없으며, 매각으로 인해 권리관계가 깔끔하게 정리될 것으로 예상됨. [cite: provided text]

다만, 건축물 현황과의 차이 및 상당한 채무액은 투자 시 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

남악신도시 내 핵심 상업지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 가능성이 있음.

주변에 아파트, 오피스텔, 관공서 등이 밀집하여 안정적인 배후 수요 확보 가능.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 권리관계, 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하며, 본 보고서에서는 외부 시장 조사 및 분석 없이는 제시하기 어려움. 감정가는 456,000,000원임. [cite: provided text]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.