나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50018 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1869-1 웅천트리마제벨마레 6층1동611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 "이순신공원" 서측 인근에 위치한 웅천트리마제벨마레 제6층 제1동611호로서, 주위는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 상업용 건물 등이 소재하는 해안 주변지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 대중교통편인 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 6층 1동611호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 업무시설(오피스텔), 숙박시설(생활숙박시설), 판매시설, 근린생활시설 등의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건개요

* 사건번호: 순천지원 2026타경50018 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 여OOOOOOO

2.2. 물건현황

* 소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1869-1 웅천트리마제벨마레 6층1동611호

* 건물용도: 오피스텔

* 건축년도: 2022년

* 총층수: 10층 중 6층

* 전용면적: 61.47㎡ (약 18.60평)

* 토지면적: 23.03㎡ (약 6.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 292,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 "이순신공원" 서측 인근에 위치한 웅천트리마제벨마레 제6층 제1동611호로서, 주위는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 상업용 건물 등이 소재하는 해안 주변지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입이 용이하며 대중교통편인 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 본건 건물 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 03월 13일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 본 건에 등기된 권리들(근저당, 가압류, 임의경매)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자에 접수된 권리이므로, 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 261,805,035원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-29

* 확정일자: 2024-07-15

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

* 임차인 정 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (정보상 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 본 건물은 업무시설(오피스텔), 숙박시설(생활숙박시설), 판매시설, 근린생활시설 등의 복합 용도로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

* "이순신공원" 인근의 해안가 지역에 위치하며, 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트, 상업용 건물이 혼재되어 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.3. 편의시설 및 혐오시설

* "이순신공원"과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건축구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지/타일 마감, 창호는 새시창입니다.

* 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

* "이순신공원"과 인접하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

6.2. 기타

* 현재 제공된 정보상으로 공부와의 차이, 명확한 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 등은 확인되지 않았습니다.

* 경매 물건의 특성상 예상치 못한 권리관계나 하자, 공실 위험 등은 항상 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 여수시 웅천동에 위치한 웅천트리마제벨마레 오피스텔로, 2022년 준공된 신축급 건물입니다.

* 감정가는 2억 9,200만원이며, 전용면적은 61.47㎡ (약 18.60평)입니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리상 문제는 없습니다.

* 임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* "이순신공원" 인접, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 낙찰 시 모든 부담 권리가 소멸되어 권리상 안전합니다.

* 우수한 입지 조건: 웅천지구의 핵심 지역, 이순신공원과 인접하여 쾌적하고 생활 편의성이 높습니다.

* 최신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사용이 용이합니다.

* 활발한 지역 개발: 웅천지구의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 04월 14일: 6층, 61.472㎡ -> 24,000만원

* 2026년 05월 29일: 7층, 61.472㎡ -> 26,000만원

* 2025년 06월 13일: 8층, 63.7㎡ -> 29,000만원 (면적 상이)

* 감정가: 29,200만원

* 본 물건은 6층이며, 6층의 최근 매매가는 24,000만원, 7층은 26,000만원입니다. 감정가 29,200만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 8층의 29,000만원 실거래가는 면적이 다소 큰 점을 감안해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해 최근 실거래가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 26,500만원 (2억 6천 5백만원)

* 이 금액은 6층 및 7층 실거래가와 감정가 사이의 합리적인 수준이며, 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.