나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50005 [1] 전라남도 보성군 회천면 동율리 789 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 회천면 동율리 소재 "보성다비치콘도" 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주상혼용지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측 및 서측에 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표상 제시외 건물 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 목재판넬 마감 등. 내벽: 미장목재, 타일 마감, 벽지도배, 인테리어 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

1층 음식점, 2층 주택 및 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2-가 일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ - 판넬조 판넬지붕 단층, 주방, 약 27.0㎡임. 제시외건물 ㄴ - 경량철골조 강판지붕, 창고, 약 7.2㎡[일련번호 2-가 옥상소재]임. 제시외건물 ㄷ - 판넬조 아스팔트 슁글지붕, 숙소, 약 17.7㎡[일련번호 2-가 옥상소재]임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50005 (1)

소재지: 전라남도 보성군 회천면 동율리 789

용도: 근린주택

1.2. 물건 현황

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 717,159,740원

토지면적: 437.50㎡ (약 132.3평)

토지지분: 437.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 492.14㎡ (약 148.9평)

건물지분: 492.14㎡

건물 제시외면적: 51.90㎡ (건물감정평가요항표 상 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ 면적 합계)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특수물건정보: 공동담보, 중복사건, 대항력있는임차인

물건명세서 참고사항: 1.일괄매각 2.제시외 건물 및 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 회천면 동율리 소재 "보성다비치콘도" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주상혼용지대로서 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 가장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

남측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2009-10-01

* 대항력: 있음

* 비고: 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로서 추가 확인 및 명도 시 주의 필요.

3.2. 권리 분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 보성밀알신용협동조합 근저당 (접수일자: 2021-01-13)

3.3. 토지 등기부 요약

* 소유권보존 (2009-06-12, 보성군)

* 소유권이전 (2009-06-15, 오성모)

* 소유권이전 (2020-12-29, 오보영, 증여)

* 근저당 (2021-01-13, 보성밀알신용협동조합, 499,200,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (2024-06-25, 김용웅, 130,000,000원)

* 임의경매 (2026-01-13, 김용웅)

* 압류 (2026-02-12, 순천세무서장)

* 압류 (2026-03-10, 보성군)

* 등기부채권 총액: 629,200,000원

3.4. 건물 등기부 요약

* 소유권보존 (2009-09-30, 오성모)

* 소유권이전 (2020-12-29, 오보영, 증여)

* 근저당 (2021-01-13, 보성밀알신용협동조합, 499,200,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (2024-06-25, 김용웅, 130,000,000원)

* 압류 (2025-06-20, 국민건강보험공단)

* 임의경매 (2026-01-13, 김용웅)

* 압류 (2026-02-12, 순천세무서장)

* 압류 (2026-03-10, 보성군)

* 등기부채권 총액: 629,200,000원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 내용은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 "보성다비치콘도" 및 율포해수욕장 등 관광 관련 시설과 인접해 있으며, 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

해당 지역은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 및 발전에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 보성군이 관광 및 휴양을 주요 테마로 발전시키고 있어 관련 인프라 확충 및 연계 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 관광/휴양 시설: 보성다비치콘도, 율포해수욕장, 율포해수녹차탕, 율포오토캠핑장, 제암산자연휴양림, 보성컨트리클럽 등이 인근에 위치하여 다양한 여가 및 휴양 활동이 가능합니다.

* 기타: 보성군 회천면 소재지로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과에서 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오 (전입일자 2009-10-01) 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 제시외 건물: 건물감정평가요항표에 따르면, 본 건물 외에 주방(약 27.0㎡), 창고(약 7.2㎡), 숙소(약 17.7㎡) 등 제시외 건물들이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. [cite: 건물감정평가요항표]

* 건물 이용 상태: 1층은 음식점, 2층은 주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 실제 내부 상태 및 용도 적합성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽 석재붙임, 목재 판넬 마감 등이며, 내벽은 미장목재, 타일, 벽지도배, 인테리어 등으로 마감되었습니다. [cite: 건물감정평가요항표]

6.3. 지역적 리스크

* 가축사육제한구역: 본 토지는 다양한 종류의 가축(닭, 오리, 개, 메추리, 돼지, 소, 젖소) 사육 제한 구역에 속해 있어, 해당 지역에서의 축산업 관련 개발이나 운영에는 제약이 따를 수 있습니다. [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 회천면에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물의 규모가 상당하며, 보성다비치콘도 및 율포해수욕장 등 주요 관광지와 인접하여 지역 특색을 잘 나타내고 있습니다. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성도 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물, 그리고 다양한 가축 사육 제한 구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 관광 인프라 접근성: 보성다비치콘도, 율포해수욕장 등 주변 관광 명소와의 인접성으로 인한 잠재적 가치.

* 넓은 토지 면적: 437.50㎡의 비교적 넓은 토지로 다양한 활용 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 계획관리, 주거개발진흥, 지구단위계획구역 지정으로 인한 미래 가치 증대 기대.

* 다용도 활용 가능성: 근린주택으로서 상가 및 주거 공간으로 복합 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 717,159,740원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가와 현장 조사, 주변 시세, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 제시외 건물 포함 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준에서의 치열한 경쟁이 예상됩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 동향 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 추가적인 시장 분석과 위험 평가 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건의 경우, 인수할 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 접근하되, 리스크 요인들에 대한 충분한 검토 후 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.