나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50029 [1] 전라남도 순천시 매곡동 115-18 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 매곡동 소재 "순천의료원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변상가 및 후면 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로 통과하는 중앙로에 버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임. 기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역임. 기호(3) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50029 (1)

소재지: 전라남도 순천시 매곡동 115-18 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 72.27㎡ (약 21.86평)

토지지분: 72.266㎡ (약 21.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.92㎡ (약 37.18평)

건물지분: 122.92㎡ (약 37.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

신축일: 1998년 10월 21일 (준공일: 1999년 06월 09일)

구조: 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 4층 건물

총 연면적: 1204.945㎡ (약 364.49평)

대지 면적: 568㎡ (약 171.82평)

건축 면적: 294.805㎡ (약 89.18평)

용적률 산정 연면적: 943.42㎡ (약 285.39평)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 순천시 매곡동 소재 "순천의료원" 북측 인근

주위환경: 노변상가와 후면 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 동측 중앙로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로2류(폭 8-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 주식회사모든자산투자대부 근저당권 (2025.10.20. 접수, 금30,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

모든 근저당권 (주식회사모든자산투자대부, 주식회사에이원철강)

임의경매개시결정 (주식회사모든자산투자대부)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (정보 없음)

임차인 현황:

임차인: 염 (염국인)

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2015년 10월 01일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (자료상)

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 노변 상업시설과 주택이 혼재하는 지역으로, 상업 활동과 주거 기능이 공존합니다.

주요 시설: 인근에 순천의료원이 위치해 있어 의료시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 본 물건지 주변 반경 내에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

교통: 동측 중앙로에 버스정류장이 있어 시내버스 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 노변 상가 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

의료시설: 순천의료원이 인접해 있습니다.

교육시설: 주변에 순천매곡초등학교, 순천전자고등학교, 순천여자중학교, 순천여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

기타: 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 교육시설과의 근접성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 염 은 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 전입일자(2015.10.01)가 근저당권(2025.10.20)보다 앞서 있어, 낙찰자가 보증금 5,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 명확한 권리분석이 선행되어야 합니다.

권리관계: 여러 차례의 소유권 변동 및 다수의 근저당권 설정 기록이 존재합니다. 비록 모든 근저당권이 말소될 예정이나, 권리관계 파악에 주의가 필요합니다.

토지 이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 매곡동의 주택 및 상가 혼용 지역에 위치한 연립주택으로, 주변에 순천의료원과 버스정류장이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 1998년에 신축되어 비교적 최근 건물에 속합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 0원으로 표기되어 있지만 실제 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 일반상업지역임에도 불구하고 다양한 도시계획상의 제한이 있는 점은 향후 활용에 주의를 요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내 교통 및 생활 인프라: 순천의료원 및 중앙로 버스정류장 인접으로 생활 편의성이 우수합니다.

비교적 신축 건물: 1998년 준공 건물로, 주변의 오래된 연립/다세대 주택에 비해 건축 연식에서 장점을 가집니다.

상업지역 내 입지: 일반상업지역에 위치하여 주거 용도 외 상업적 활용 가능성도 잠재적으로 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000원

최근 매매 사례 분석:

진성맨션 (1981년식, 71.76㎡): 2024년 12월 90,000,000원 (약 1,254,000원/㎡)

매산빌라 (1983년식, 119.28㎡): 2025년 10월 76,000,000원 (약 637,000원/㎡)

본 건은 1998년 준공으로 비교 대상 주택보다 건축 연식이 약 15~17년 신축입니다. 건물 면적 122.92㎡를 기준으로, 비교적 높은 시세가 형성된 진성맨션의 단위 면적당 가격(약 125만원/㎡)을 적용하면 약 153,650,000원 수준으로 환산됩니다.

감정가(187,000,000원)가 최근 실거래가 대비 높은 편이며, 대항력 있는 임차인 존재, 다양한 토지 이용 제한 등 리스크 요소를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 자료상 0원이지만, 임차인 관련 리스크를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.