나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50013 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하며 인근으로 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 203호로서, (사용승인일: 1996.06.28) 외 벽: 몰탈위페인트 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등 창 호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(100미터 일부제한(2011.6.24)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권등기[2022. 7. 25. 접수 제25581호, 임차권자: 한국토지주택공사(실 입주자: 이명희)], 임차보증금: 59,850,000원, 주민등록일자: 없음, 점유개시일자: 2020. 6. 26., 확정일자: 2020. 6. 3.]가 있으나, 신청채권자 겸 주택임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 4. 22.자에 ‘임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하고, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 해당 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’라는 내용의 확약서가 제출됨.
현황조사보고서에 의하면 2026년 1월 기준 미납관리비 825,230원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 목포지원 2026타경50013 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 2층203호

* 용도: 아파트

* 건물명: 근화희망타운1차

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 관계

* 본건은 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (근화건설주식회사)

* 갑2: 소유권이전 (유한회사씨엔케이)

* 을5: 근저당 (목포대성신용협동조합, 19,500,000원) - 말소기준권리

* 을6: 주택임차권 (한국토지주택공사, 59,850,000원, 확정일자: 2020.6.3)

* 갑4: 강제경매 (서울보증보험, 62,730,998원)

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 을구 5번 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (실 입주자: 이명희)

* 임차보증금: 59,850,000원

* 점유개시일자: 2020.06.26.

* 확정일자: 2020.06.03.

* 주민등록일자: 없음

* 대항력: 을구 순위 6번 주택임차권등기는 대항력 있는 권리로 보입니다. 그러나 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 해당 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.4. 미납 관리비

* 2026년 1월 기준 미납관리비 825,230원이 있습니다.

* 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에는 다양한 아파트단지와 함께 상가들이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 상업시설 정보는 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 목포중앙고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

* 비록 대항력 있는 임차권등기가 존재했으나, 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서로 인해 매수인에게 대항력이 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 법률 해석 및 실제 인수 여부에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

6.2. 미납 관리비

* 공용부분 미납 관리비 825,230원은 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 본건 아파트는 1996년에 준공되어 약 30년이 경과한 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 관련

* 최근 목포시 대양동 인근 목포대양산단 부근에 생활폐기물 및 의료폐기물 소각시설 건립이 추진되고 있다는 보도가 있습니다. 비록 위생매립장에 대한 환경영향조사 결과는 양호한 것으로 나타났으나, 새로운 폐기물 처리 시설 건설 계획은 지역 주민들에게 환경적 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 요소입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 전라남도 목포시 대양동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가 63,000,000원입니다.

* 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차권 관련 확약서의 법적 효력 확인 및 미납 관리비 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 1996년식 건물로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성과, 인근 폐기물 처리 시설 건설 추진 관련 환경적 이슈를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 후 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목포시 대양동 지역의 시세 동향 및 향후 발전 가능성.

* 권리관계의 명확성에 따른 비교적 안전한 취득 가능성 (단, 법적 검토 필요).

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 23일: 59,000,000원 (5층, 59.76㎡)

* 2026년 5월 27일: 73,500,000원 (2층, 59.76㎡)

* 2026년 6월 25일: 43,000,000원 (1층, 59.79㎡)

* 감정가: 63,000,000원

* 본건은 2층에 위치하며, 최근 2층 매매가가 73,500,000원으로 가장 높게 형성되었습니다. 다만, 1층 거래가가 43,000,000원으로 낮은 사례도 있어 층별 편차 및 시장 상황을 고려해야 합니다.

* 임차보증금(59,850,000원)은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 미납 관리비(825,230원)는 인수 가능성을 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 건물 노후화 및 주변 환경 관련 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 64,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 64,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.