나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50022 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 집합상가(트리폴리앙프라자 제에이동 제1층 제101호)는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도 도립도서관" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공공편익 시설 등이 주를 이루는 지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버승정류장 등이 입지하여 , 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제에이동 제1층 제101호로서(사용승인일 : 2017-11-14), 외벽 : 치장 석재 마감 등, 내벽 : 모르타르위 페인팅 등 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 강화유리창호임.

이용상태

판매시설(상점)(전유면적 : 198.12㎡)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 '상업용 건물 부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측, 서측, 남측으로 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-31)(준주거지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구 역(2022-09-01)(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2 013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 인접 집합상가인 제102호와 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용중임.

물건 비고

일괄매각, 목록 1(제101호)과 목록 2(제102호)는 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 목포지원 2026타경50022 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 2,810,000,000원

토지 면적: 316.58㎡ (약 95.77평)

건물 면적: 402.72㎡ (약 121.82평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 1(제101호)과 목록 2(제102호)는 경계벽 없이 일체의 집합상가로 이용 중임

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제에이동 제1층 제101호

사용 승인일: 2017년 11월 14일

건축물대장상 이용 현황: 판매시설(상점) (전유면적: 198.12㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도 도립도서관" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공공편익 시설 등이 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 간선도로와 시내버스 승정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 단지는 북측, 서측, 남측으로 아스팔트포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1, 금744,000,000원)입니다.

3.2. 매각 후 인수되는 권리

등기부등본상 을구권리(근저당권, 근저당권부채권근질권설정) 및 갑구권리(가압류, 압류)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리이므로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 감정평가서 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 공란으로, 지상권 등의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사골프존커머스 (목록 1)

보증금: 150,000,000원

차임: 4,400,000원

전입일자(사업일자): 2022년 07월 26일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 04월 10일

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사골프존커머스 (목록 2)

보증금: 150,000,000원

차임: 4,400,000원

전입일자(사업일자): 2022년 07월 26일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 04월 10일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인의 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 전라남도 무안군 삼향읍 남악리는 근린생활시설 및 공공편익 시설이 밀집된 지역입니다. 특히 "전라남도 도립도서관" 인근에 위치하여 관련 시설 이용객의 접근성이 좋습니다.

4.2. 상가 이용 현황

건축물대장 상 본건은 판매시설(상점)로 이용 중이며, 전유 면적은 198.12㎡입니다. 다만, 주의사항에 따르면 목록 101호와 102호가 경계벽 없이 일체로 이용 중이므로 실제 이용 면적은 더 클 수 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

본건 주변에는 다수의 근린생활시설이 있으며, 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 인근에 '트리폴리앙프라자'와 '태광프라자' 등 상업용 건물들이 위치하고 있습니다.

4.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 무안군 삼향읍 남악리 지역에서 '반려동물 놀이터' 조성 사업이 주민들의 '혐오시설' 인식으로 인해 난항을 겪었던 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 주민들이 특정 시설에 대해 민감하게 반응할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* "전라남도 도립도서관"이 인근에 위치하여 문화 및 교육 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 근린생활시설이 밀집되어 있어 쇼핑, 식음료 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 이용 편의성

* 단지 주변으로 아스팔트 포장된 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 간선도로 및 시내버스 승정류장이 인접하여 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 및 공동 담보

본 사건은 중복병합사건이며 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있어 낙찰 후 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 이용 상태

목록 101호와 102호가 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 추후 분할 사용 또는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 임차인 권리 분석

현재 등재된 임차인은 모두 대항력이 없으며, 확정일자를 받지 않아 우선변제권도 없습니다. 따라서 법원 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 중심 상업지구에 위치한 근린상가 건물입니다. "전라남도 도립도서관" 인근에 자리하고 있어 공공시설 이용 편의성이 높으며, 교통 접근성 또한 우수한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 감정가가 총 채무액보다 높아 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 두 개의 호실이 경계벽 없이 일체로 이용되고 있다는 점은 추후 활용 계획 시 참고해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도 도립도서관 인근, 근린생활시설 및 공공편익시설 밀집 지역.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수할 권리 없음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 낮은 총 채무액으로 낙찰 후 시세 상승 가능성.

* 뛰어난 교통 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 28억 1천만원 대비 총 등기부채권액이 약 16억 1천 9백만원으로, 감정가 대비 시세차익을 고려할 수 있는 물건입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 19억 7천만원 ~ 22억 5천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 예상 입찰가는 향후 시장 동향, 경쟁 물건, 개별적인 투자 전략 및 낙찰 후 자금 조달 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.