나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30070 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층1513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 “광주역한국아델리움” 내에 위치하며 주위는 상업용, 업무용 건물, 광주역 등이 소재하여 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제15층 제1513호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등, 내벽: 벽지, 인테리어 마감, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가): 오피스텔.

설비내역

기본적인 급배수(위생)설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차로, 남동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신안동 121-2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30070 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 오피스텔로 이용중임

2.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 15층 1513호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 중 제15층 제1513호

사용승인일: 2022년 9월 1일 (최근 신축 건물)

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 209,000,000원

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

총 면적 (토지/건물 일괄): 56.43㎡ (약 17.07평)

총 건물 연면적: 37,249.602㎡ (약 11,268.6평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역한국아델리움" 내에 위치합니다.

주위는 상업용, 업무용 건물, 광주역 등이 소재하여 일반적인 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 왕복 4차로, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 교통망이 양호합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022년 9월 16일 접수, 채권금액 56,520,000원)

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 양 )

보증금: 186,300,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자)/확정일자: 2022년 9월 30일

배당신고일자: 2024년 10월 28일

대항력: 없음

상기 임차인 양 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. (보증금 인수 금액 합계: 0원)

4.3. 등기부 채권 총액

등기부상 총 채권액: 242,820,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 신청액 186,300,000원)

모든 등기부상 권리(근저당, 임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 개요

건물명: 광주역한국아델리움

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

해당 층수: 15층

총 세대수: 408세대

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조

건축 연면적: 약 11,268.6평 (37,249.602㎡)

5.2. 주변 상업시설

광주역 인근에 위치하여 유동인구가 많으며, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에 근린생활시설, 식당, 카페, 금융기관 등이 풍부하여 상권 이용이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

광주역을 중심으로 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 주거 환경

광주역 역세권에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 큰 공원 등 녹지 공간에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 현황이 명확히 파악되고 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 광주역 역세권 개발 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 신축 건물로, 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수요 확보가 가능한 오피스텔 용도.

10. 예상 입찰가 산정

감정가: 209,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 분석을 위한 구체적인 시장 데이터가 제공되지 않았으므로, 감정가와 물건의 특징을 기반으로 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔이며, 광주역 역세권이라는 우수한 입지를 가지고 있습니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

* 채권 총액(242,820,000원)이 감정가(209,000,000원)를 초과하므로, 유찰 없이 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 투자 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

* 제안 입찰가 범위: 209,000,000원 ~ 230,000,000원

최종 입찰가는 본 물건의 실제 현장 조사, 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.