나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34784 [1] 광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완하나중학교' 북서측 인근에 위치하는 '수안 채리치 상가2동 지하1층 104호와 105호'로, 부근은 공동주택단지, 단독주택 등으로 형성된 주거지대을 이룸.

교통상황

수완지구내 간선도로망 정비되어 있어 일반적인 교통여건 비교적 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물(사용승인일: 2016.6.29)건물내 기호1) 104호, 기호2) 105호로 외벽: 치장타일마감 등 내벽: 인테리어마감 등 바닥: 몰탈마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

본건 기호1),2)는 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수 및 위생설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 연립주택부지내 근린생활시설임.

인접 도로상태등

본건 근린생활시설은 서측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로, 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대호보구역, 절대보호구역, 택지개발지구(완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 부합된 제시외건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나 현재 폐업한 상태이니 참고 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 포함
- 공실임
- 감정평가서상 제시외 건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설한 것으로 보이나, 현재 폐업한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34784 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 수완동 949 수안채리치 상가2동 지하1층104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

215,650,000원

1.5. 면적

토지면적: 57.33㎡ (약 17.34평)

건물면적: 73.80㎡ (약 22.32평)

건물 제시외면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

소상공인자영업자새출발기금주식회사

1.9. 건물 사용승인일

2016년 6월 29일

1.10. 특이사항

- 제시외 건물 매각 포함

- 현재 공실 상태

- 감정평가서상 제시외 건물은 영업을 위해 임차인 등이 시설했으나 현재 폐업 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완하나중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다. 수안채리치라는 주거 복합 단지 내 상가동에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

수완지구 내 간선도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 여건은 비교적 양호합니다. 본 근린생활시설은 서측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 인접하여 중로2류(폭 15~20m) 도로가 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 택지개발지구(완료)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 18일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부등본상 채권 총액은 1,100,796,427원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리/부담

인수되는 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 현재 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 입지

본건은 주거지역 내에 위치한 근린생활시설로, 주변 공동주택 단지 및 주택가의 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 수완지구는 호남에서 가장 큰 계획도시 중 하나로, 다양한 편의시설과 함께 상업 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 현재 상태 및 잠재력

현재 본건은 공실 상태이며, 과거 임차인 등이 영업을 위해 설치했던 제시외 건물은 폐업한 상태입니다. 이는 초기 운영 또는 재임대에 있어 시설 보완 또는 원상 복구에 대한 검토가 필요함을 시사합니다. 다만, 수완지구 내 주거 배후 수요가 풍부하므로, 적절한 업종 선택 및 운영을 통해 활성화될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

본건 인근에는 '수완하나중학교'가 위치하고 있습니다. 또한, 대형마트, 병원, 상가 등이 밀집한 수완지구의 상업 중심지와 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 수완호수공원이 가까이 있어 주거 환경 또한 쾌적한 편입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 공실 및 운영 관련 리스크

건물이 현재 공실 상태이며, 제시외 건물 또한 폐업 상태로, 임차인 유치 및 안정적인 수익 발생까지 일정 기간 소요될 수 있습니다. 또한, 과거 임차인이 설치한 시설의 철거 또는 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채권액이 11억 원 이상으로 높게 나타나고 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들의 합계로, 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 높은 채무 규모는 과거 자산 가치나 사업 운영상 어려움이 있었음을 시사할 수 있습니다.

6.3. 상권의 경기 변동성

주거 지역 내 상가로서, 주변 주거 단지의 경기 변동 및 인구 변화에 따라 상권 활성화 정도가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 수완지구라는 신도시 개발 지역 내에 위치하여 주거 배후 수요가 탄탄한 장점이 있습니다. 2016년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 제시외 건물 역시 폐업 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 잠재적인 가치 상승을 고려한 투자 접근이 필요합니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 수완지구라는 계획도시 내에 위치하여 탄탄한 배후 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 생활 편의 시설 접근성: 대형마트, 공원 등 주변 편의 시설 이용 용이.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 상권 동향, 공실률, 업종별 수요 분석 등 보다 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필요합니다. 감정가는 215,650,000원이지만, 현재 공실 상태 및 폐업 이력 등을 고려할 때, 초기 입찰 시에는 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 다만, 향후 공실 해소 및 상권 활성화 가능성을 감안하여 경쟁 입찰 양상을 보일 수 있습니다. 따라서, 투자자의 기대 수익률과 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.